недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Аренда квартиры юридическим лицом

7 258 29 Блог специалиста 11
Аренда квартиры юридическим лицом

Довольно часто у меня проходят сделки по аренде квартир с юридическими лицами. В чем отличие от обычного найма? Основное - это то, что квартиру снимает какая-нибудь компания для своего сотрудника или сотрудников и рассчитывается за проживание безналичным платежом. То есть в роли квартиросъемщика выступает юридическое лицо, которое заключает договор аренды, а не найма как с физическим. Самой главной загвоздкой при этом становится для некоторых то, что компания выступает налоговым агентом и платит налог за собственника при пересчете денег. Причем, налог насчитывается сверх обозначенной суммы.

Загвоздка по большей части в том, что далеко не все понимают этот механизм. Я бы даже сказала, что не то, что далеко не все собственники, а далеко не все люди, называющие себя агентами, разбираются в этом, а некоторые и не хотят этого делать. Вот в чем печаль. Потому как мне удается объяснить собственнику что это такое, почему это не страшно и чего не стоит бояться. А некоторые не хотят заморачиваться на эту тему. Не все, конечно. Есть хорошие специалисты, которые понимают этот процесс и с ними легко вести переговоры. А некоторые задают вопрос: "Это перевод на карточку что ли?". Да. На карточку. Только с выплатой налогов. И налоги эти по нашим законам должна выплачивать именно компания, как налоговый агент. Собственнику не надо ходить в налоговую, за него уже "сходили". Он только получает оговоренную сумму и спит спокойно, так как за него налог заплатили. Кстати, в последнее время замечаю, что все больше владельцев квартир хотят обелить себя и выходят из тени. Данный вид аренды - самое простое.

Да. Такие сделки проходят сложнее, но тем они и интересней. По крайней мере для меня. Хотя на рынке недвижимости простых сделок не бывает. Но на то и существуют агенты, чтоб быть помощником в решении вопросов с недвижимостью. 

Удачных нам сделок!

Комментарии 29
Надежда Гарнюк24 марта 2018, 13:03

Да, Наталья, все замечательно и просто. Кроме одного: один раз засветишься в налоговой, потом сдаешь-не сдаешь, постоянно доказывать будешь. Называется-попасть на карандаш. Сталкивалась в работе.

Ответить
Наталья Козлова24 марта 2018, 14:48

Надежда, все дело в том, что "на карандаш" можно попасть любым другим способом: соседи настучали, участковый ходит с проверками и другие разные способы. В данном случае срок договора и поступления средств заканчиваются - заканчиваются и выплаты налогов. Да, об этом надо будет известить и налоговую. Дальше - как все по наличным рассчетам работают... На совести каждого.

Елена10 апреля 2018, 6:19

Наталья, добрый день. Как с вами связаться? Есть предложение по данному сотрудничесиву

Наталья Козлова10 апреля 2018, 8:34

Елена, добрый день!
Ответила вам на почту) Если это Вы написали)

Игорь Бобров24 марта 2018, 17:55

В договорах фиксируете одно конкретное лицо, для которого снимает компания? Или возможен вариант, когда квартира используется как перевалочная база для размещения командировочных, а в остальное время ключи висят на гвоздике в офисе и "объект" тоже не простаивает без дела?

Ответить
Наталья Козлова24 марта 2018, 19:35

Это в зависимости от пожеланий заказчика. В данный момент, например, ищу квартиру для конкретного лица. Его вписываем в договор. Был вариант, когда для круга лиц снимали, их тоже вписывали в договор, просто они могли приезжать в разное время. А был вариант, что заселила компанию, у которой проживающие менялись, так как приезжали на повышение квалификации из регионов России. Кстати, скоро они съезжают, собственник остался довольным, так как все действовали согласно пунктам договора. И он попросил пересдать ее. Все договоры без права субаренды, если вас этот момент интересует. Прежде чем подписать договор, мы обсуждаем все моменты.

Владимир Сарибеков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 марта 2018, 21:52

Игорь, добрый вечер! Если компания снимает "для своих сотрудников" -это проходной двор. Если в договоре указывается, что проживать будут: Иван, Петр, Мордехай... и т.д., можно рассматривать как вариант, но есть нюанс! Компания может, в определенный момент перестать делать отчисления в налоговую, а наймодатель захотел выехать в "заграницию", с полной уверенностью, что нет задолженности по штрафам, налогам... и вот "Вам здрасьте.." .Был прецедент, к сожалению)))

Игорь Бобров24 марта 2018, 22:49

Владимир, приветствую! Так я о том же. Как-то давно на прежней работе у меня в сейфе ключ лежал от такой же перевалочной двушки. Что там творилось,.. Притон. Не хотел бы оказаться на месте собственника.)))

Наталья Козлова25 марта 2018, 0:28

ну если вы под притоны сдавали, чему удивляться-то))

Игорь Бобров25 марта 2018, 6:59

Наталья, Вы все правильно пишете про налоги и про лиц, вписанных в договор "в принципе". И в принципе, все может получиться очень хорошо. Но может и не получиться, так как в случае аренды юрлицом заложено минимум три потенциальные "бомбы":
1. Плательщик (юрлицо) и проживающий (сотрудник) являются разными субъектами. И при смене, увольнении, исчезновении, временном отсутствии последнего, возможность распоряжения квартирой будет зависеть от конкретного сотрудника у которого оказались ключи, а юрлицо будет продолжать платить, и для вас договор будет продолжаться. Есть немалая вероятность, что там будут пьянки-гулянки, женщины с пониженной социальной ответственностью и прочие радости жизни. Я не утверждаю, что это обязательно произойдет. Но надо понимать, что процесс в данном случае слабо-контролируемый.
2. Наверное никто не будет отрицать, что люди, проживающие постоянно и отвечающие личным страховым депозитом и командировочные зачастую ведут себя по разному. Не всегда, но зачастую. Поэтому может случиться повышенный износ квартиры. На одной стороне шкалы тихий экспат, проживающий годами. На второй - сотрудники, приезжающие на повышение квалификации и износ как при посуточной сдаче.
3. При возникновении турбулентностей между физлицами, ни Вы ни контрагент, как правило не хочет судиться (что подталкивает обе стороны к достижению договоренностей) , полномочны принимать все решения сами. В случае юрлица решение принимает один, контактируете вы с другим, а занимается судебными делами, вообще третий - юрист, которому дополнительный судебный процесс с вами (особенно успешный) может быть даже выгодным. Причем, все эти лица могут меняться. И если все были вменяемы на момент заключения договора, то вовсе не факт, что через полгода не будет по-другому.
В общем, в случае договора с юрлицом есть много непростых моментов, которые надо учитывать. Есть дополнительные риски. Каждый тут решает сам. Я лично иду на подобные варианты только при вменяемых условиях договора и за дополнительные деньги (примерно 30%).

Наталья Козлова25 марта 2018, 22:27

Игорь, вы перечислили риски, которые могут возникнуть и при заключении договора с физлицом. К вам также может прийти приятная молодая пара, снять квартиру и устроить в ней притон или пересдавать в субаренду, хотя договором это не предусмотрено. И вы их потом не найдете. А юрлицо как раз знаете где искать. На них в суд легче подать. Мне кстати, об этом сам собственник недавно сказал и очень хотел заселить именно юрлицо. Да, у них могут заниматься вопросами разные ответственные должностные лица, но ответчик - одно - юрлицо (компания). В этом отношении как раз проще. Тут рекомендации и опасения одинаковые будут как для юр так и для физлица. Разница только одна: компания выступает налоговым агентом. Так что... Дело такое, житейское, как говорится)

Ильсияр Патеева ( Брыкина)30 августа 2018, 13:58

Игорь, подскажите, что можно предпринять по бомбе 1. Топы , вписанные в Договор сьехали, все бросили , конечно предупредили только по телеыону

МИЛМАН

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 марта 2018, 23:18

А платит ли?Ваш налоговый агент!Вопрос очень интересный и скользкий и его ОБЯЗАТЕЛЬНО! надо контролировать.Чтоб не оказаться в ситуации - когда налоговый агент ничего не платит и наймодателю потом эти 13% процентов плюс пенни приходится самому платить.Очень много таких некрасивых ситуаций наблюдаю. Шаромыжкины конторы еще и не то наобещают.Но как потом по факту оказывается - отчислений не делали и не собираются.И сие бремя ложиться на того, кто доход систематический на карточку получал.Доходные операции от предпринимательской деятельности. Контролировать надо по налоговым периодам налоговые отчисления налоговых агентов.И будет счастье!

Ответить
МИЛМАН

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 марта 2018, 23:45

Беда от неграмотных агентов еще при этом бывает. НДФЛ удерживается с арендной платы - а не сверх платы арендной платиться.Здесь нужна грамотность для агента при составлении договора с юрлицом.И если, как Вы написали, НДФЛ у Вас насчитывается сверх обозначенной суммы - то Ваш клиент приплыл в пункт назначения прямиком в налоговую и будет потом сам платить налоги.В данном случае физлицо самостоятельно уплачивает налог.По условиям Вашего договора.Но поздно об этом узнает, пока будет спать спокойно.

Ответить
Наталья Козлова25 марта 2018, 0:26

Вы что-то не так поняли, видимо. Сумма в договоре обозначается таким образом, чтоб собственник получил свою сумму уже после удержания налога. Кроме того, договор на то и составляется, чтоб прописывать все нужные пункты, в том числе предоставление платежек по уплате налога. А если юрлицо уклоняется и перекладывает обязанность об уплате налога на собственника, то это нарушение закона и штраф. Я, слава богу, не сталкивалась с нарушениями. У меня все под контролем) С шаромыжниками не сталкивалась тоже, все приличные) Единственное отклонение, которое было, - это расторжение договора раньше срока. От этого никто не застрахован, в том числе и физлица. Предупреждаешь заранее как полагается и все ок.

Надежда Гарнюк25 марта 2018, 18:33

Вот я как раз об этом: стопы разругались разбежались раньше срока, расторжение не оформили, а договор в налоговой, вот и набегается владелец

Ответить
Наталья Козлова25 марта 2018, 22:29

Да, есть такой момент. Надо расторжение делать. Хотя поступления средств не идут уже. За что налоги платить?

Надежда Гарнюк26 марта 2018, 12:41

Стороны разругались..

Ответить
jer kz4 апреля 2018, 15:06

По долгу службы не раз сталкивался с арендой коммерческой недвижимости и если честно жалоб не поступало такого рода

Ответить
Егор выше гор25 апреля 2018, 12:46

Сотрудник сам не может снять для себя квартиру?Он же не юр.лицо,тогда и вопрос отпадёт.

Ответить
Наталья Козлова25 апреля 2018, 15:11

Конечно может... Как физическое лицо)

Венер6 октября 2018, 0:30

Наталья, а сколько процентов должен платить юрлицо сверху?
У меня фирма, планирую снять квартиру для своих сотрудников (семья)

Ответить
Наталья Козлова6 октября 2018, 15:24

Добрый день! Я могу помочь и сопроводить эту сделку)

Татьяна19 ноября 2018, 15:24

Скажите, пожалуйста, нигде не нахожу информацию на тему, как ИПэшнику арендовать квартиру у физлица. Если спросите "зачем, почему бы ИПэшнику не выступить тут физлицом?" – поясню: комиссии банков за вывод нала с ИПэшного счета сейчас есть во всех банках, либо их нет для очень малых сумм. Поэтому выгоднее всего как можно больше всяких платежей платить прямо с расчетного счета.
Попадает ли в этом случае ИПэшник под вот этот закон оплаты за арендодателя налогов???
И какие еще возможны подводные камни?
Заранее спасибо!

Ответить
Юлия Шпофи22 января 2019, 15:48

Наталья Козлова, помогите мне) Я уже две недели пытаюсь найти квартиру от юр. лица на юр. лицо с НДС в Москве и ни один агент не понимает что я хочу.

Ответить
Наталья Козлова23 января 2019, 9:57

Я вам ответила уже в Вашем личном сообщении. И комментарий ниже в принципе тоже все объясняет.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 января 2019, 17:23

Юлия, Вы хотите найти собственника жилой недвижимости, у которого общая система налогообложения с НДС? и заключить с ним договор от другого юр лица?
То есть одно юр лицо у другого будет арендовать жилую площадь да ещё и с применением НДС? Вы прикалываетесь ?:)

Ответить
Наталья Козлова23 января 2019, 10:03

Ну почему сразу прикалывается?)) Просто верит в чудеса и видимо хочет вернуть ндс)) но я в своей практике с такой расчетливостью еще не сталкивалась.. Как-то все по стандарту. С налогом 13% для физлиц, с налогом 6% по упрощенке если ип, или патент. Собственно ип и открывают, чтоб снизить налоговую нагрузку до 6%. А там без ндс.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 января 2019, 10:13

Чтоб частнику иметь ООО на НДС и при этом зарабатывать прибыль, а не геморрой, у него должен быть и входящий НДС и исходящий НДС и оборотка с прибылью должны существенными при этом быть, чтоб перекрывать все заморочки. Не все коммерческие арендодатели на НДС сидят, а частника уж найти - шанс околонулевой. Может среди апартаментов поискать, но не среди обычных частников.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru