недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Изменения в ФЗ-214. Вопросы читателей

9 303 34 Блог специалиста 24
Изменения в ФЗ-214. Вопросы читателей

С 1 июня этого года в законодательстве о долевом строительстве произошли существенные изменения. Новый закон клепался с целью защиты дольщиков от долгостроя. Если кратко, то изменения следующие:

Теперь покупатель квартиры, для ее приобретения, будет нести деньги не на счет застройщика, а на так называемый эскроу-счет, открытый в уполномоченном банке. Деньги на нем будут заморожены до момента передачи квартиры покупателю. 

Если раньше застройщик мог строить на деньги с проданных квартир, то теперь только на свои или заемные средства. Понятно, что банки не будут давать деньги просто так, а под некоторый %. При этом на банк будут переложены функции надзора за застройщиком, ходом строительства дома и целевом расходовании средств.

Ниже приведены вопросы от моего читателя, на эту тему, и ответы на них:

Алексей:

привет! узнал про новый закон по долевому строительству, получается подорожают новые квартиры? Интересно мнение специалиста в этом вопросе

Ирина:

Да, подорожает точно. И новостройки и вторичка. Прогнозы на сколько поднимут цены - разные.

Алексей:

Получается застройщику теперь не так выгодно работать, ведь деньги он получит после сдачи дома, а вот почему вторичка подорожает?

Ирина:

Застройщик и так основную прибыль получает в конце строительства, когда квартиры продаются по максимуму. Но в случае с изменением закона застройщик больше не сможет привлекать деньги дольщиков для строительных работ, ему придется строить на свои или брать кредит у банка. Обещают, что так называемое проектное финансирование банки будут осуществлять под 5-6% и, по определенным прогнозам, именно на эту стоимость будет повышение цен. Но учитывая наш русский менталитет, под эту лавочку, по другим прогнозам, застройщики могут поднять цены на 10-15% И, как следствие, повышение первички спровоцирует спрос на вторичку. А это подтянет цены вверх. Но данные прогнозы будут (или не будут) сбываться когда у застройщиков кончатся товарные запасы. Я думаю, что это произойдет примерно через год. Сейчас все запаслись разрешенными на строительство и работают по старым правилам. Так что пока ситуация с механизмом не прояснится, ждать стартов новых проектов не приходится.

Алексей:

То есть покупатель теперь будет защищен от долгостроя или недостроя?

Ирина:

От недостроя не защищен. Но деньги будут защищены, т. к. они лежат в банке. Например, ты купил квартиру на котловане подождал 2 года, а застройщик не достроил и схлопнулся. Банк тебе вернет все деньги, но без процентов. Т. е. ты потерял время и деньги. Деньги в смысле, что за 2 года их немного подъела инфляция или, как вариант, их можно положить на 2 года на вклад и чуток подзаработать на банковских процентах.

А если по этой схеме квартиру покупать в ипотеку, я вообще прогнозировать пока не берусь. Как, в этом случае, будет происходить возврат средств, что будет с уже выплаченными процентами, пока не понятно. У нас как обычно — закон придумали, а вот реализация страдает.

Дольщик в любом случае в проигрыше. Здесь выигрывает банк, который получает халявные деньги дольщиков и перепродает их под 5-6%

Алексей:

интересно,спасибо))

Комментарии 34
Abu27 августа 2018, 10:30

"Дольщик в любом случае в проигрыше" с этим категорически не согласен!!
Сколько сейчас обманутых дольщиков которые по 10 лет и больше ждут свои квартиры??? Закон защит от этого.
Когда ты не получал не денег не квартир! Вы знаете сколько людей умерло, так и не дождавшись своих квартир??!! Узнайте вначале полностью инфу, а потом пишите.

Ответить
Ирина Лысенко27 августа 2018, 11:02

Дольщик в любом случае в проигрыше, имеется ввиду, что данный механизм все равно от долгостроя не защитит, дольщик теряет время и возможные проценты, пока банк крутил его деньги. Да, закон защищает деньги, но кто даст гарантию, что в случае возврата средств на эти деньги можно будет что-то купить спустя время? Поэтому дольщик в проигрыше, может остаться с деньгами (которые подъела инфляция) и без построенной квартиры

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-27 августа 2018, 13:43

А если банк обанкротился? То это не застрахованные вклады, следовательно в конец очереди кредиторов. Да и в вклады страхуются лишь на 1,4

Александр Черный27 августа 2018, 16:32

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Девелоперы в настоящее время перечисляют 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам. Помимо вышеперечисленного , солидатную ответственность за причиненный гражданам ущерб будут нести собственники и бенефициары, владеющие долями в девелоперских компаниях...Все это красиво звучит но как будет исполняться большой вопрос..

Александр Черный27 августа 2018, 16:36

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Девелоперы в настоящее время перечисляют 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам. Помимо вышеперечисленного , солидатную ответственность за причиненный гражданам ущерб будут нести собственники и бенефициары, владеющие долями в девелоперских компаниях...Все это красиво звучит но как будет исполняться большой вопрос..Кстати отчисления в 1.2% идут с суммы КАЖДОГО ДОГОВОРА а возмещение только до 10 млн..А хде оставшиеся деньги???? Была еще одна интересная "идея" возмещать дольщику потери по среднерыночной цене определенной Минстроем, в Москве это если я не ошибаюсь то ли 60. то ли 90 т.рубм2...

Abu28 августа 2018, 11:51

Ирина а как сейчас? Сейчас, когда нет денег, нет квартиры, нет здоровья?? И инфляция и всё остальное, десятки лет ожиданий!!!
Закон давно надо было принять, он опоздал вот только что можно о нем сказать.

Александр Черный28 августа 2018, 14:11

Так ничего же не изменится, только ухудшаться условия работы для застройщиков , у покупателей больше не будет возможности купить квартиру на котловане с дисконтом 25-30%...Например: застройщик строит дом, добросовестно, а на финальном этапе сдачи банк банкротится....Как минимум пару лет надо чтобы разобраться с документами. ввести процедуру наблюдения и т.д. и если за это время не обанкротится застройщик не получивший денег то дольщик может и получит свою квартиру..Дольщик может конечно забрать свои деньги обратно...но ..это будут уже совсем не те деньги и это тоже будет непросто, а если деньги были ипотечные, то он заберет только ту часть, что выплатил в тело основного долга. сумма уплаченных %( а это основное ) останется у банка

Abu29 августа 2018, 11:31

СТоп, что значит ничего не изменится?? Вы можете вернуть деньги, понимаете это? ВЕРНУТЬ! Забрать, можно так сказать, пускай они будут меньше чем инфляция, но ОНИ будут! Одно дело к 2 млн, добавить 200-300 тыс., другое дело к 0(ноль, зеро, нуль, ничего, пустота и т.д.) добавить 200 тыс., понимаете разницу?? То-то же.
Вы к счастью видимо не были обманутым дольщиком, и не дай Бог вам им стать.
И потом, банк обанкротится вы говорите? Вы представляете, что будет если обанкротится ВТБ или Сбер?(а доверят такие дела только крупным банкам) Если это случится будет уже не до жилья, быть бы живу, как говорится.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-29 августа 2018, 12:24

Во первых уже сейчас Фонд давно банкрот, страховых выплат катастрофически не хватает.
Во-вторых, вернуть то вы право имеете , но пыль глотать замучаетесь, пока вернете, тем более из Сбера или ВТБ.
Согласен с Александр Черный.
Все эти законы - мертвому припарки, сделаны специально для поддержки банков, причем в основном крупных. Жилья будет меньше, хуже и вероятнее всего дороже.
И это вместо того что бы просто банкротить застройщиков, вводить запрет на профессию для бывших руководителей обанкроченных застройщиков, а при выявлении признаков мошенничества беспощадно сажать....

Елена Шуклина29 августа 2018, 12:32

После начала действия этих изменений застройщику будет не выгодно продавать квартиры на котловане (дешево), т.к. воспользоваться деньгами дольщиков для строительства он не сможет. Следовательно продаваться квартиры будут, когда дом построен или почти построен, т.е. дорого. При ныне действующем 214-ФЗ, покупка квартиры на завершающем этапе строительства ( т.е. дорого) практически исключает вероятность стать обманутым дольщиком. Лично я не вижу смысла в этих поправках. Купить дешево не получиться, а цены вероятно вырастут.

Abu29 августа 2018, 12:37

Банкрот не банкрот, Вы не знаете. Никто не знает из 95%. Есть факт, деньги выплачивают? Да. Всё на этом. Остальное пустое.

Елена и хорошо что не выгодно, пускай продают дорого но зато с "гарантией" . Чем 100 000 наших сограждан, без жилья сейчас и без денег.
И если Вы что-то не видите, это не значит что этого нет.

Александр Черный29 августа 2018, 12:43

Информация к размышлению: в рамках расширенной дискуссии на тему «Недвижимость Петербурга в 2018 году: цены, тренды, тенденции, покупатель» исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций вице-президент Российского Союза строителей в Северо-Западном федеральном округе Олег Бритов заявил что Банковская система не сможет обеспечить финансированием(4,5 трлн.руб) всю строительную отрасль...Да и серьезные проблемы ждут регионы где отсутствуют крупные города и представительства крупных банков, где надо стоить...а не получится..Обманутых дольщиков вовсе не было бы, либо их количество было бы сведено к минимуму контролируй государство строительные процессы так, как оно должно было их контролировать....

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-29 августа 2018, 12:45

Abu
Знаю банкрот, деньги фондом выплачиваются за счет бюджета , т.е. за счет нас с вами.
А в чем гарантия? Просто будет миллион человек без жилья... зато у правительства головной боли не будет.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-29 августа 2018, 13:05

Александр Черный
сегодня в 12:43
Браво!!!
Мы с вами в кое-то веки высказываем одну и ту же мысль, только я по-простому ... по нешему по-крестьянски. А вы с цифрами и аргументами.

Abu29 августа 2018, 13:30

Если бы контролировало то да, но всё как обычно ,если бы, как бы. Государство не может контролировать, в нынешних условиях, поэтому решило пойти по такому пути, запретить.
Когда научится через 10-20-40 лет, тогда может ситуация изменится, опять вернут стройку строителям.
На счет банков и строительства, будут первое время меньше строить значит, пока новую технологию обкатают.
А это на закуску для тех кто в танке:
Тенденцию с появлением обманутых дольщиков переломить не удалось – Якушев.
Новые обманутые дольщики появляются быстрее, чем достраиваются старые объекты.Об этом рассказал министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев в интервью на канале НТВ....
ссылку оставлять не буду можно найти в инете.

Abu29 августа 2018, 13:33

Еще Александр, лучше вообще пускай НИЧЕГО не строят, чем берут деньги и пропадают в... дали как сейчас.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-29 августа 2018, 14:10

Abu
Так и пропадают они с позволения властей... Неужели вы решили , что власти решили позаботиться о нас , грешных... Просто теперь методы будут изощреннее. Вы сначала в банк денежки положите, их покрутят годика три а потом вам вернут... со словами "- зато ваши денежки на месте". Как говорил один наш старый питерский авторитет "К лохам надо относиться с уважением, мы же с них кормимся"

Abu30 августа 2018, 10:21

Александр!
Не буду спорить, пускай даже так. Но лучше через три года получить деньги обратно, чем как сейчас ничего не получать по 10 лет.
p/s/ и потом скорей всего стройки буду достраиваться, вместо одной строительной компании придет другая, деньги то есть, и какая разница какой компании строительной их платить. А сейчас нет НИЧЕГО, не денег, не квартир, не стройки.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-30 августа 2018, 11:04

Abu
А почему бы не поспорить... Если банк обанкротится, то вы и этих денег не увидите, если денежки и будут выплачиваться, то опять же из бюджета. И вы рассуждаете , как мелкий собственник. Проблема страны, где жить людям , вас не волнует... Главное свои денежки получить, а за счет кого неважно. Просто строить будут очень мало и дорого... А в регионах строительство вообще может накрыться медным тазом. Тысячи строителей лишатся работы, миллионы налогов не будет уплочено... Но вам то какое дело Главное денежки получить обратно...

Abu27 августа 2018, 10:43

И второе, Ваш коллега где то писал здесь, найдите почитайте, почему повышение так и не случилось, почему квартиры так и не растут. Что всё завязано на доходах людей, и даже ипотека под 8% не спасает, доходы падают, пускай даже на % инфляции, как сейчас это принято называть стагнируют.
А нам в следующем году ещё НДС подняли, посмотрите на цены в магазинах к новому году и после, удачи.

Ответить
Ирина Лысенко27 августа 2018, 11:17

В любом случае это сейчас только прогнозы, дать 100% гарантию, как будет на самом деле, не сможет ни один специалист. Поэтому нам остается только ждать

Ирина Лысенко28 августа 2018, 9:57

Про страховку АСВ Александр все четко написал. Наверное, у нас в стране люди, купившие квартиру дороже 10млн, считаются зажиточными крестьянами и поэтому их деньги можно не страховать))))

Ответить
Abu28 августа 2018, 11:53

10 млн это только Москва как я понимаю, даже в Питере таких цен нет, точнее для 95% населения, поэтому видимо да.

Александр Черный4 сентября 2018, 15:49

Буквально сегодня прочитал очень интересное интервью с ген.директором ООО «Стерникс Консалтинг», профессором Финансового Университета при Правительстве РФ Сергеем Стерником который считает что девелоперы станут подрядчиками Центробанка....Суть его размышлений, с которыми я вполне согласен сводится к тому, что при существующем положении дел денег у населения нет и в ближайшее время не появится...Стоимость материалов, затраты на строительство растут, девелоперы заинтересованы в прибыли, а нормальную прибыль они получить не смогут т.к. не смогут адекватно поднять цены..." Если держать цены невозможно, а не держать их тоже невозможно, потому что девелопер просто обанкротится, то что должно следовать? Чем это должно кончиться? Это должно кончиться заменой участников рынка с тех, для которых центром прибыли является, собственно, доход от девелопмента, от продажи построенного метра, на тех участников, которым на это глубоко начхать. — заявил Сергей Стерник. "Иными словами на рынке произойдет изящный рейдерский захват преподносимый "лохам" как забота об их кровных сбережениях и о том чтобы они не потеряли жилье...Суть в том, что крупным банкирам, крупным финансовым игрокам, совершенно неинтересна истинная прибыль девелопмента. Им не нужно что-то купить подешевле, а продать подороже или что-то произвести и продать подороже для того, чтобы зарабатывать свои деньги не в масштабах миллионов и миллиардов, а в масштабах сотен миллиардов и триллионов, достаточно операций по овернайту(краткосрочные кредиты) и хорошие % за право пользования деньгами...Скажем так...есть у меня 2,5 трлн я предоставил их некой организации и заработал за день 2,5 млрд что в общем то может считаться неплохой прибылью и на что можно жить...И все красиво и все довольны...

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-4 сентября 2018, 16:32

Совершенно согласен. Поправки в закон убьют строительную индустрию, чем гражданская война. Вот тогда сбер и втб настроят дома-монстры и так как они будут не по карману просто будут сдавать их в аренду... и мы вернемся в советский союз, только собственником будет народный банк, а не государство и ничего бесплатного или за счет фондов общественного потребления.

Ирина Старчикова5 сентября 2018, 15:55

Да ничего не убьют. Как строили так и будут строить, как покупали квартиры, так и будут покупать. Ну подорожают новостройки немного, зато рисков не будет. А если бы сделали как в СССР, когда люди покупали кооперативные квартиры, и по сути от государства получали практически беспроцентную ссуду на 20 лет, то было бы вообще прекрасно. Снизили бы ипотечную ставку до 3-4 процентов, огромное количество людей этим бы воспользовались.

Ответить
Александр Черный5 сентября 2018, 20:15

Ну если все будет как считает Сергей Стерник то убьют ибо мы перейдем от конкуренции, от строителей которые просчитывают проект, продумывают его, придумывают разные "фишки" чтобы жителям было интереснее к строителям которые просто строят , построили и забыли, если утрировать то что положили то и "кушайте". Ставку никто не понизит, скорее наоборот в зависимости от величины "ямы" в которую падает экономика....И риски никуда не уйдут..А вот идея с кооперативными квартирами довольна интересна..С паршивой овцы хоть шерсти клок...

Ответить
Ольга16 сентября 2018, 2:35

Мне кажется, что эта вся тема придумана и для того, в том числе, чтобы распродать огромное количество уже построенных метров по максимально высоким ценам. Ограничив новое строительство, упразднив долевку, у людей не останется выбора, кроме как брать готовые метры в новостройках в ипотеку. Какую из граней этого закона не возьмёшь, понимаешь,, что он заточен на банковское ожирение. Про двойную прибыль от крупных сумм денег, лежащих в банках на счетах-эскроу, и кредитах застройщикам уже много говорилось. Но вроде никто не озвучил нюансы кредитного финансирования строительных компаний. Ведь если задуматься.. Строительная компания берёт деньги под процент у банка (параллельный вопрос - а банк откуда возьмёт эти деньги? - наверно именно для него и этих целей напечатали намедни 400 млрд руб.?) в процессе строительства. Когда и с чего она сможет отдавать банку ежемесячный платеж да ещё и с процентами? Ах да, у нее уставной капитал не менее 10% от проектной декларации и сданные объекты с метражом не менее и годом не ранее... (в одной из статей упоминали об этом), она непроданные свои квартирки посдает, продаст и выкрутится.. А то, что она на эти деньги планировала по обязательствам инфраструктуру возвести и квартал облагородить бывший, да может и долги раздать тем же банкам, да мало ли какие домокловы мечи могут висеть над компанией, которая реально что-то производит и крутится, как белка в колесе, в нашей чиновничьей, скорой на расправу и не идущей навстречу стране? Банкирам и депутатам плевать на это хотелось со своей высокой колокольни. А между тем, застройщики непрестанно жалуются, что чиновники не дают разрешения, то на ввод в эксплуатацию, то на подключение коммуникаций, то разрешение на строительство тех же школ и садов. Проблемы застройщиков нам понятны и близки, как людям, ведущим, как минимум, домашнее хозяйство в условиях ограниченного бюджета; а тем, кто сталкивался непонаслышке с производственным процессом и его сопровождением в нашей стране, вообще объяснять ничего не надо. А вот проблемы банкиров, не взвешивающих на весах ничего, тяжелее денег, хотелось бы развенчать.

Ответить
Борис Д16 сентября 2018, 14:55

Действительно, логика обоснования этих новых правил имхо хромает. Основной момент: деньгами во время строительства не может воспользоваться ни застройщик, ни дольщик, т.е. для них этих денег по факту нет. Если цель - защита дольщиков, то с тем же успехом можно было бы просто запретить продажу квартир до момента ввода дома в эксплуатацию. Зачем для этого деньги то замораживать? Для застройщика и дольщика я не вижу смысла.

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-17 сентября 2018, 10:45

Умственная деятельность, порождает вопросы. А самостоятельный поиск ответов на эти вопросы вызывает... а что у вас вызывает? Ответ то вы нашли... Банки будут крутить бабки зарабатывая в три конца, получая халявные бабки от дольщиков и давая их под проценты застройщикам. Так еще и диктуя условия... А зачем? Застройщику проще договорится о кредите и продать готовые квартиры... главное это сделать быстро, Ни о качестве ни о инфраструктуре никто даже задумываться не будет.

Ирина Лысенко17 сентября 2018, 14:45

Квартиры на стадии котлована, вопреки расхожему мнению, продаваться все равно будут. Это будут делать застройщики, которые зависят от банковского финансирования. Просто если этого не делать, то банки будут давать деньги на строительство под более высокий процент. А те застройщики, что строят без привлечения кредитных средств, вполне могут продавать квартиры после сдачи дома.

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-17 сентября 2018, 16:55

А каков будет дисконт, как вы считаете? Будет ли это иметь смысл в инвестиционных целях или только немного сэкономить. И какова будет судьба ипотеки на не построенное жилье. Я честно говоря считаю, что ипотека на долевку это, то можно было бы реально запретить. И причем давно.

Ирина Лысенко17 сентября 2018, 17:35

Сейчас сложно делать прогнозы, но думаю инвестиционный интерес будет минимальный, застройщиков сильно прижимают. Даже сейчас проектов под инвестицию можно по пальцам пересчитать.
Судьба ипотеки на не построенное жилье вряд ли изменится, слишком это доходно для банков. Мне вот больше интересен механизм возврата денег если квартира куплена в ипотеку, но не была построена (например застройщик обанкротился). Деньги то по договору вернут, часть покупателю, часть банку, а вот кто возместит деньги, которые были уплачены по ипотечным процентам?

Ольга23 сентября 2018, 21:58

А может просто Центробанк даёт деньги под ключевую ставку частным банкам, а банки получая процент с депозита дольщиков, частично, за счет этих доходов, снижают процент для застройщика. И поэтому ставка будет заниженной для тех застройщиков, деньги дольщиков которых лежат на счету в этом банке. Простая схема довольно. Но вот ещё с проектными декларациями... По мне так можно декларировать только поэтапный план строительства, когда чего и в какие приблизительно сроки. А финансовую часть этого планирования просчитать заранее просто невозможно в стране с нестабильной рыночной экономикой и растущей инфляцией, надеюсь это они там наверху понимают.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru