Юрий Загоровский: «Ни стагнации, ни коллапса в следующем году не будет»
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыИпотека
Две квартиры - оплатить ипотеку одной посредством продажи или сдачи в аренду другой?
19 октября 2020・Вся Россия 2 157 27
дорогие коллеги в ЦИАН. Помогите решить ипотечную задачку...
Есть две квартиры:
Одна из них куплена в ипотеку - платить 70.000 в месяц на 10 лет с переплатой 3 миллиона.
Вторая квартира сдается по 30.000. Так же ее можно продать за 5.5 млн.
Что выгоднее? В результате каких действий будет остаток больше в итоге?
1. Сдавать вторую квартиру и докладывать эти средства в оплату ипотеки первой квартиры?
или
2. Продать вторую квартиру и выплатить ипотеку первой квартиры сразу?
Здравствуйте. Сейчас пик цен, а значит продавать выгодно. Ипотека скорее всего получена не по самой низкой ставке, соответственно я бы поставил в приоритет второй вариант. Получаем высокую цену за квартиру и гасим невыгодную ипотеку.
Можно ли, Александр, предположить, что хотя ипотека и не самая дешевая (10.1%), но все равно она выгодна, поскольку рубли будут в будущем обесцениваться и дельше. Тогда любой процент сейчас - лучше чем рубли в кармане?
Артём. Здесь только Вы сами можете принять решение, исходя из того, насколько Ваша финансовая стабильность сохранится в этот сложный период времени. Если платить тяжеловато, то можно найти промежуточное решение. Продайте квартиру, часть средств вложите в новостройку (коллеги помогут подобрать оптимальный вариант), а часть направьте на погашение ипотечного кредита. Платёж уменьшится. Новая квартира строится. Так можно сделать будет ещё несколько раз, пока не погасите кредит полностью.
Спасибо за ответ, Александр. Опасаемся в нестабильности платить ипотеку, не имея подушки безопасности. Имея лишний миллион, можно ли вложиться в новостройку? Похоже, таких цен сейчас нет?
Артём. По Питеру лучше местные коллеги подскажут. Павел и Михаил оттуда. Оба высококлассные специалисты и отлично знают рынок.
Здравствуйте.
Это задача или действительно такая ситуация?
Просто при сдаче второй квартиры Вы ежемесячно будете доплачивать 40 тыс., а это 4,8 млн. за 10 лет. Но при этом будете с двумя квартирами.
Если переплата за первую за 10 лет составит 3 млн., а при годовом платеже 840 тыс. или 8,4 млн. за весь период, значит, её стоимость 5,4 млн.? Ну такие условия ипотеки...
Получается, что у Вас 2 равноценных квартиры. И что будет выгодней - зависит от Ваших предпочтений, видения будущего и надежд на его светлую окраску. Ну и нужны ли Вам 2 квартиры?
Спасибо. Павел. Эта реальная (моя) ситуация, которая стала задачей, которую пытаюсь без эмоций решить уже месяцы... Параметры все достоверные. Цена первой квартиры 9.3 млн (в Москве), а сумма кредита 5 млн.
Философия двух квартир - на пенсии жить за счет сдачи второй в аренду. Но это может быть фантазия, а вот разделаться с кредитом побыстрее в сложное время - реальность...
Спасибо за Ваш ответ.
Могу сказать по опыту знакомых пенисонеров: если бы не сдача жилья, было бы очень грустно... В целом, конечно, стратегия понятна и грамотна. В нынешних условиях. Просто что будет с экономикой и недвижимостью дальше - не знает никто. 1 вариант - это расчёт и надежда. 2 - закрытие текущих кредитных обязательств и выход "в ноль", но уже без трепета от неясных перспектив. А, учитывая, что речь идёт о квартирах в разных регионах - это добавляет сложностей. Чем больше ясности - тем проще. Ну или риски должны быть не такими большими. Но это моё субъективное мнение.
Большое спасибо, Павел. Очень ценное наблюдение.
Удачи Вам в выборе!
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
В краткосрочной перспективе будет выгоднее 2й вариант .В долгосрочной перспективе вы будите в плюсе есть выберете 1й вариант .При условии что квартира не находится в умирающем городе откуда все уезжают.
В Петербурге. Не в умирающем. Хотя, в почти умирающем. Спасибо, Антон, за ответ.
Всё зависит от того, можете ли вы выплатить ипотечный кредит без продажи второй квартиры. И нужна ли вам эта вторая квартира
Спасибо, Анна. Выплатить можем. Вторая пригодится как наследство для детей хотябы... Вопрос именно в экономической целесообразности. Что правильней с точки зрения экономики - наш главный вопрос. В каком из двух случаев по прошествии времени останется большая стоимость?
Две квартиры лучше одной. Сэкономите ли при продаже и досрочном погашении- большой вопрос
Большое спасибо, Анна. Солидарен с Вами.
Если есть возможность гасить ипотеку, оставляйте обе квартиры. Пригодится либо на пенсию, либо для житья детей, дабы не пришлось им брать ипотеку.
Большое спасибо, Ирина. Вероятно, это и есть ответ, как правильно делать.
Если 30000 чистыми после всех коммуналок и налогов - то это хорошая доходность для недвижимости.
Но все равно - выгоднее гасить ипотеку.
Спасибо, Валерий.
"Что выгоднее? В результате каких действий будет остаток больше в итоге?" - задачка по математике, берете калькулятор и считаете.
что окажется выгоднее через 5, 10, 15 лет - это чистая угадайка. гарантированного ответа вам никто не даст. мы в россии, извините. через пять лет равновероятно может быть введен конский налог на обладание больше чем одним жильем, и/или увеличен налог с продажи, и вы сильно проиграете. либо в результате смены политический и, как следствие, экономической формации в стране вы можете оказаться на более или менее конкурентном рынке, и хорошо выиграть, или как минимум остаться при своих. сказать сейчас по какому пути будет развиваться ситуация - нереально. тем более нереально сказать, какова будет стоимость аренды через 5, 10, 15 лет. может быть, россия станет еще более москвацентричной и стоимость аренды сильно вырастет. а может быть экономическая ситуация будет способствовать оттоку/возврату в регионы и уменьшению числа мигрантов, и стоимость аренды сильно упадет.
"проблема выбора в экономике"(с). решать и рисковать только вам.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Здравствуйте. Мыслите неплохо, оба варианта одинаковы, но можно поинтереснее поступить. С уважением.
Спасибо, Михаил. Не соображу. Как еще интереснее можно поступить? Похоже, эти два варианта исчерпывабт все возможности? Есть какие-то еще способы?
"В Петербурге. Не в умирающем. Хотя, в почти умирающем. Спасибо, Антон, за ответ."
Артём, а почему умирающий-то Питер?
Спасибо, Дмитрий. Простите. Вероятно, это было некое преувеличение. У меня впечатление, что в смысле недвижимости и аренды, Петербург сильно проигрывает Москве. Возможно, это неверное наблюдение.
"У меня впечатление, что в смысле недвижимости и аренды, Петербург сильно проигрывает Москве"
Это само собой. Аренда в Москве выше. Но и цены на саму недвижимость в Мск выше. Так что всё логично пропорционально.
Я думал, Вы имеете ввиду, что из-за пандемии экономика Питера сильнее пострадала - ограничения для бизнеса там дольше длились плюс закрытие туризма в большей степени ударило по Питеру, чем по Москве.
В идеале оставить две квартиры, желательно уменьшать тело кредита, чтобы % становился меньше. Если договор предусматривает, можно попробовать перевести ипотеку в другой банк, сделать рефинансирование. Всё-таки 2 квартиры, как очень верно указали коллеги, лучше одной.
Касательно аренды в Спб, то она отнюдь не мёртвая. Август 20-го года оказался даже лучше своего предшественника на год старше. Сравнивать со столичной арендой можно, и выгода иногда на лицо. К примеру, 7 миллионов в мск принесут идентичную доходность, какую дадут 5,5 млн в Спб.