Здравствуйте!
Ситуация: продаём квартиру (нотариальное удостоверение договора из-за общей долевой). У покупателя деньги будут через месяц, потому что он только вот-вот проведёт свою сделку (у их покупателя - ипотека). Хотим параллельно запустить регистрации по сделкам (знаю, что риск, потому и спрашиваю) для того, чтобы иметь возможность быстрее улететь из города. Регистрация перехода права собственности планируется в середине января, а оплата, приём-передача и мы улетим - в конце. На этот срок надо подстраховаться от отчуждения квартиры покупателем.
То есть, ситуация идеально подходит под обеспечение залогом квартиры. И, казалось бы, в договоре для ясности явно пишем про залог по ч. 5 ст. 488 ГК "Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара", и типа нам должны зарегистрировать залог в Росреестре по заявлению, всё красиво.
Но. Так вроде бы не зарегистрируют залог, ибо право залога в силу закона - возникнет после передачи до оплаты, а такого интервала времени не будет! То есть, формально нужно в договоре писать "квартира передана". Но одновременно - мы же будем там жить до конца января или и дальше при неуплате цены, какая передача, пусть даже "для вида", ведь тогда покупатель сможет разными способами сделать как лиса, занявшая заячью избушку, хотя бы - вызвав МЧС и сменив замки, а суд да дело будет долго и может и вовсе не проканать в обозримом будущем, если окажется, что это у покупателя единственное жильё, а легальные доходы с гулькин нос?
Получается, что у нас такие варианты:
1. Право исключительного проживания (больше всего нравится безвозмездное пользование) до оплаты прописать в договоре, т.е. смешанный договор продажи-пользования.
2. Прописать в договоре, что ипотека квартиры начинается при заключении договора, т.е. смешанный договор продажи-ипотеки.
ГК, ст. 341, п. 4: "Законом в отношении залога недвижимого имущества может быть предусмотрено, что залог считается возникшим, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства".
Ах, как бы было хорошо, если бы это касалось регистрации перехода прав по договору ещё до передачи... но, договор при продаже квартиры регистрируется по п. 2 ст. 558 ГК, а в Законе о регистрации недвижимости 218-ФЗ, ст. 53: "Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости ... на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом."
Глупость какая-то. Покупатель может продать квартиру ещё до её передачи ему, на основании регистрации права - и всё легально... Получается, законодатель не урегулировал столь обыденную ситуацию, связанную с разнесением моментов регистрации перехода прав и передачи предмета сделки, требуя кучу ненужных телодвижений для того, чтобы обезопасить продавца на этот период...
И - при нотариальном удостоверении сдать договор на регистрацию перехода права может и один покупатель без продавца, а если он не подаст этого отдельного заявления на обременение, получается, регистрация перехода права произойдёт, а регистрация обременения нет, поскольку обременение регистрируется только по заявлению? Или закладную надо требовать с покупателя... хотелось бы обойтись без лишней бумаги.
