недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыИпотека

Какую ипотеку выбрать?

Вся Россия 2 145 7

Доброе время суток! Прошу совета по разным вариантам ипотеки. Проживаем в коммунальной трехкомнатной квартире (две комнаты наши, третьи снимаем у собственника). Есть еще вторая квартира в Балашихе ценой 5.2 млн. Собственник комнаты решил ее продать и предложил нам за 2.2 млн (комната 13 метров, Выхино Москва). Соответственно мы решили продать квартиру в Балашихе и выкупить комнату. На оставшиемся средства (порядка 3 млн) купить новую квартиру у Самолета на стадии котлована, чтобы погасить расходы на комнату и через 2-2.5 года на руках иметь те же самые ~5млн засчет роста стоимости. Так вот. У нас есть два варианта.


1. Мы покупаем комнату за реальные деньги, без ипотеки. А ипотеку берем на новую квартиру в новостройке (первый крупный взнос будет тогда больше 50%) (3 млн вносим, 1.7 млн ипотека). При этом эта квартира окажется под залогом у банка и ее наверное будет проблемнее потом продать с погашением ипотеки покупателем (или нет?).


2. Мы покупаем КВАРТИРУ в новостройке за реальные деньги. Т.е. берем за 4.7 млн, а оставшиеся 500 тысяч используем как первый взнос для покупки комнаты (500 тыс. взнос, ипотека те же 1.7 млн). У этого варианта плюс в том, что квартира не в залоге, а с комнатой мы можем более гибко в будущем гасить ипотеку.

По сути варианты одинаковые по затратам.. но что именно лучше не понятно.. в 1-м случае я так понял шанс получить ипотеку быстрее гораздо лучше? А во 2-м.. как вообще дают ипотеку на комнату в коммунальной квартире (где мы собственники остальных комнат?).



Советы 7
не риэлторЛучший совет11 февраля 2019, 15:36

действительно, рассчитываете вы излишне оптимистично ))
на мой взгляд вариант 1 лучше. комната у вас - синица в руках. а самолет - это даже не журавль, а общипанная курица, и та на горизонте. качество строительства там ужасное, инфраструктура (в прямом смысле - инженерные коммуникации, вода, тепло и тд) просто чудовищная, транспортная доступность кошмарная. в случае какого тектонического сдвига рынка человейники там будут никому не нужны. риск недостроя тоже присутствует - кресло под андреем юрьевичем шатается уже третий год. в общем, это со всех точек рискованный и сомнительный проект.
в то время как комната - она вот уже, готовая, обжитая вами же, и никуда не денется. поэтому, на мой взгляд, со всех точек зрения лучше живыми деньгами оплатить комнату, а на остаток купить самолет, если вы так уж любите рисковать...
продавать квартиру из-под ипотеки не то что бы сложнее, а просто дольше времени займет. сказать что это прям уж такая невыполнимая задача или условие, которое отпугнет половину потенциальных покупателей, никак нельзя.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-11 февраля 2019, 14:55

"чтобы погасить расходы на комнату и через 2-2.5 года на руках иметь те же самые ~5млн засчет роста стоимости"
- А вы оптимист, батенька!
1) Проблем с продаже из под залога при наличии хорошего риелтора никаких.
2) вариант не очень хороший, т..к банк захочет в залог всю квартиру.

Ольга Подвигина11 февраля 2019, 17:22

Поддерживаю "не риэлтора" и схему №1. Новостройку можно найти и получше,ставка по ипотеке будет ниже,и своим жильем рисковать не придется.

ID: 1222978411 февраля 2019, 18:19

первый вариант, самый толковый, учитывая что по второму варианту банк выдвинет условия залога за всю квартиру.
по поводу самолёта... если бы я покупал себе, тем более в ипотеку, то наврят ли бы пошёл в самолёт, очень большие риски у них повторить судьбу СУ-155 или урбан групп! отчётность самолёта совсем не радует своими перспективами (огромная дебиторка).
как вариант, предлижите собственнику комнаты произвести мену комнаты на вашу квартиру с его доплатой (возможно через ипотеку, тогда будут ДКП), и дайте ему цену на 100-300 тысяч ниже рынка, и если он согласиться то вы будете в большом плюсе, когда увидите что: 1. у вас есть живые деньги без ипотеки для вас!!! 2. посчитаете сколько вы переплатите за ипотеку если в неё влезете, учитывая что дали скидку в 200-300к продавцу комнаты, а переплата по % ипотеки будет как минимум 50% за 5 лет (при средней ставке 10% это уже почти 800 тысяч переплаты только за проценты! при ануитентных платежах)!!!! а при сумме ипотеки в 1млн.700 тыров это 170 тысяч в год! платежи то будут ануитентные а не дефиренцированные, и учитывая что продать вы сможете не раньше этого срока (пока достроиться и налог при продаже не забываем, ранее позволенного периода владения, и т.д.). Я бы для себя рассмотрел именно такой вариант.
дал бы лакмусовую скидку на ту квартиру и разбежался без вредных последствий для себя.
кстати: мнение о том что на котловане выгодно покупать и цена взлетит автоматом, это огромное заблуждение последние 3-4 года!! можете вляпаться и пополнить многотысячную толпу горе инвесторов, которые продать готовое в итоге не могут даже по той цене что купили на котловане (пример ЖК люберцы 2015 покупал там 3 квартиры в том году).
решать вам.

Александр Владимирович Максюков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2019, 10:34

Наверное найти новостройку можно и получше ,более хорошем районе,с более развитой инфраструктурой .Вариант 1-й лучше .

Надежда Гарнюк12 февраля 2019, 13:19

3) Ипотека на комнату, сдача квартиры в Балашихе

tn1019 февраля 2019, 13:50

Добрый день. Для погашения стоимости квартиры на данный момент не хватает 900000, как выгоднее поступить? Начать выплачивать и, столкнувшись с нехваткой денег на оставшуюся сумму взять кредит или изначально взять ипотеку на всю сумму и вначале загасить ее максмально имеющимися средствами, а дальше платить ипотеку и проценты?

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru