недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советы

Расчет долей при покупке комнаты в коммунальной квартире

Вся Россия 1 755 30

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как просчитать доли в коммунальной квартире при покупке комнаты. Двумя комнатами площадью 18,9 м и 19,3 м владеют три собственника. Одну комнату продают. Общая жилая площадь квартиры 52,4 м. Общая долевая собственность 73\300 долей. Какая доля будет в продаваемой комнате?

Советы 30
Павел СоколовЛучший совет21 марта 2019, 21:07

Как ни странно, его расчет тоже верен) за тем лишь исключением, что каждый из продавцов продает Вам 73/600 долей. Итого Вы становитесь собственником 219/600, что равносильно 109,5/300. Так что расчет в целом верный. Они только не учли небольшую разницу в площадях комнат. Так что я думаю, итоговый расчет будет плюс-минус близок к моему

Татьяна Фирстова21 марта 2019, 20:12

Добрый день. Третья комната получается вычитанием долей двух комнат. Смотрите в документы о собственности.

Павел Соколов21 марта 2019, 20:16

Исходя из Ваших цифр, что-то не сходится. Доля в праве общей долевой должна быть намного больше. Скиньте сообщением кадастровый номер и план квартиры- постараюсь Вам рассчитать. Или обратитесь к нотариусу - у Вас в любом случае нотариальная сделка.

ID: 2085853121 марта 2019, 20:30

Татьяна, спасибо большое Вам за отклик, за ответ. Я наверное не совсем понятно описала ситуацию. Вопрос сейчас состоит в том, чтобы приобрести одну из комнат, которые находятся в собственности у трех человек 18,9 м и 19,3, третья комната принадлежит третьему лицу не имеющей отношения к этим собственникам и о ней речи не идет. Проблема встала в разделении этих долей поскольку две комнаты объедены в общую, грубо говоря 38 м. А купить нужно одну а именно 18, 9 м, вторую они пока себе оставляют. Какая доля будет соответствовать покупаемой комнате 18, 9 м? Общая долевая собственность 73\300 долей у каждого из трех собственников. Какую долю указывать в договоре при покупке? Надеюсь, что описала понятно, пожалуйста подскажите?

Павел Соколов21 марта 2019, 20:36

Теперь более-менее понятно. У Вас должно получиться в собственности примерно 108/300 долей, то есть каждый из трёх собственников должен продать Вам 36 долей из своих 73. Более точный расчет Вам сделает нотариус, который будет удостоверять договор.

Анна Орлова21 марта 2019, 20:56

На троих получается 219/300. Комнаты почти одинаковые. Делим пополам- и получается 109/300 и 110/300.

ID: 2085853121 марта 2019, 21:04

Павел, спасибо большое. Человек, который занимается подготовкой комнаты к продаже высчитал и озвучил долю данной комнаты в 73\600 долей, сказал, что просчет производили вместе с нотариусом. Мне цифра не понятна, отсюда множество вопросов. Сделка конечно будет нотариальной, но просчет мне кажется не корректным. Ваш расчет логичен. Какие дальнейшие действия предпринять, чтобы не возникло недоразумений. Еще раз благодарю Вас за отклик, ответы.

Анна Орлова21 марта 2019, 21:15

Если каждый продаёт половину, то получается 73/300: 2= 73/600. Это математика.

ID: 2085853121 марта 2019, 21:22

Павел, благодарю Вас за разъяснения. Небольшую существующую разницу они действительно решили не брать в расчет. В договоре в данном случае нужно будет указать 219\600 долей, правильно я понимаю? Поскольку 73/600 от своей доли это продает мне только один из продавцов? Таким образом 219\600 долей будет соответствовать площади приобретаемой комнаты 18, 9 м?

Павел Соколов21 марта 2019, 21:44

Да. Примерно так, за исключением, что 219/600 будут немного больше, чем приобретаемая Вами комната. Высчитывается довольно просто как пропорция 18,9/52,4 и 219/600 (если произведете простые арифметические действия, увидите, что соотношение верное)

ID: 2085853121 марта 2019, 22:09

Спасибо) Не знаю, как Вас и благодарить. Скажите, пожалуйста, это небольшое несоответствие, которое вырисовывается, может приветствии к каким либо недоразумениям в дальнейшем. Не захотели высчитывать микродоли из за неудобства.

Павел Соколов21 марта 2019, 22:25

Думаю, недоразумений для Вас никаких не будет. По моим расчетам точный размер Вашей комнаты 108,2/300 или 216,4/600 долей. То есть неточность в Вашу сторону в плюс, а не минус. Высчитать до целого вряд ли получится. Главное, проверьте, чтобы в договоре было отражено, какая именно комната и какой площади переходит в Ваше пользование, а также получите все необходимые отказы от других (не участвующих в сделке дольщиков).

ID: 2085853121 марта 2019, 22:45

Павел, спасибо огромное за помощь, за Ваш профессионализм. Всех благ и успехов.

Павел Соколов21 марта 2019, 22:49

Всегда пожалуйста) спокойной и успешной Вам сделки.

ID: 2085853122 марта 2019, 16:59

Павел, здравствуйте. Думала, что получила все ответы, но возникли сомнения) Скажите, пожалуйста, если в документе основании, которым является приватизация, указан вид права: "Общая долевая собственность", формулировки "комната", нет. (или в каких либо других документах это может отображаться) При покупке получается, что я приобретаю долю со всеми вытекающими последствиями или все таки комнату, которая меня и интересует?

Надежда Гарнюк22 марта 2019, 14:18

В договоре покупки доли нотариус не станет отражать, какой комнатой Вы будете пользоваться. Зато есть шанс тут же у нотариуса составить соглашение о порядке пользования

ID: 2085853122 марта 2019, 15:30

Здравствуйте, Надежда. Меня интересует покупка конкретной комнаты а не доли в квартире. Речь идет о покупке комнаты. Насколько мне известно в договоре купли продаже можно прописать и даже нужно приобретаемый объект, учитывая, что площадь двух комнат почти одинакова.

ID: 703974922 марта 2019, 16:54

А комнату Вы не купите, т.к. это долевая собственность

ID: 2085853122 марта 2019, 17:10

В свидетельстве о собственности указаны доли, а у некоторых доли и комнаты. Отсюда и вопрос.

ID: 703974922 марта 2019, 17:23

Так не бывает... либо комнаты, либо доли... Либо Вы не внимательно читаете, либо кто-то пытается ввести Вас в заблуждение, либо кому-то есть что скрывать.... Если можно выложите скрин (уберите все кроме объектов права)… Интересно будет посмотреть.... Допускаю, что может быть указано... Объект права: (допустим) 10/20 доли что соответствует комнате.... но, в все равно первоначально идет указание на объект как на доли, а привязка к комнате уже будет вторична..

ID: 2085853122 марта 2019, 17:37

Нет, в документе только доли прописаны. Отсюда и вопрос: Как приобрести именно конкретную комнату? В договоре прописать? Это возможно, если в свидетельстве у собственников, которые продают прописаны доли.

ID: 703974922 марта 2019, 17:50

Никак, Вы можете продать только то, что Вам принадлежит... А принадлежат Вам доли... но не комната.... продажа доли тоже возможна, на такой товар тоже есть свой спрос.... А продажа доли (по договоренности комнаты) тоже возможна, но где (с точки зрения покупателя доли (по договоренности вроде комнаты) гарантии, что договоренности будут соблюдены в части владения конкретной комнатой?

Павел Соколов22 марта 2019, 17:57

На этот вопрос можно ответить только посмотрев документы. В Петербурге, н например, комнаты в коммунальной квартире проходят как доля в праве общей долевой собственности, при этом в документах-основаниях указано, какая комната переходит в пользование. Думаю, по мере подготовки к сделке у Вас возникнет ещё больше вопросов. Поэтому лучше обратиться на очную консультацию к специалисту.

ID: 2085853122 марта 2019, 22:57

Спасибо, Павел. Полагаю, что не было привязки к комнате при приватизации поскольку комнат 2, а собственников три человека. Квартира 3 комнатная коммунальная, третья комната принадлежит третьему лицу не имеющего отношений у этим 2 комнатам. Скажите, пожалуйста чтобы приобрести именно комнату, не долю, в документе основании помимо долей должна звучать формулировка "комната такая то.. ",. В настоящее время нахожусь в процессе подготовки к сделке, телеграммы разосланы, разговор идет о покупке комнаты, специалист который занимается данным вопросом говорит, что в договоре купли-продаже нотариус укажет какая комната переходит в пользование. Это будет корректно? или как описали выше это невозможно поскольку в документах основаниях речь идет о доли.

Павел Соколов23 марта 2019, 0:28

Скорее всего, в документе-основании у собственников указано, какие именно комнаты в их пользовании. Если так, нотариус также укажет эту формулировку. Вы правоустанавливающие документы смотрели? При приватизации есть нюансы, которые лучше проверить заранее

ID: 2085853123 марта 2019, 10:10

Спасибо. В документах на право собственности у каждого собственника прописаны доли. Документ-основание, полагаю нужно еще раз внимательно изучить. Павел, а на что обратить внимание дополнительно если документ-основание, Приватизация. Какие нюансы возможны?

Павел Соколов24 марта 2019, 0:20

В случае приватизации проверьте, прежде всего, не было ли отказников от приватизации и не были ли ущемлены права несовершеннолетних граждан.

ID: 2085853124 марта 2019, 11:52

Павел, это информацию и подтверждающие документы, выписку, мне у собственника запросить? Таким способом я смогу проверить?

Павел Соколов24 марта 2019, 14:24

Не имея соответствующих знаний и опыта проверок, самостоятельно Вы вряд ли сможете эту информацию правильно интерпретировать, даже если собственники Вам ее предоставят. Повторюсь: по мере подготовки к сделке у Вас еще будет появляться множество вопросов, на которые дистанционно Вам, к сожалению, не ответить. Обратитесь лучше в местному специалисту для организации и сопровождения сделки.

ID: 2085853124 марта 2019, 10:57

Павел, спасибо большое. Обязательно последую Вашим рекомендациям.

редакцияeditorial@cian.ru