недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Занижение суммы в договоре, скидка покупателю на сумму налога, риски продавца

Вся Россия 2 265 31

Добрый вечер,


Регион: Нижний Новгород.


Продаю квартиру, купленную в свое время у застройщика. 1 год в собственности. Купил по ДДУ за 2 млн руб, продаю сейчас за 2,5 млн руб. Я хочу прописать полную стоимость в договоре, но покупатели все поголовно хотят занизить стоимость (в договоре - указать 2 млн руб, а 500 тыс руб по расписке). Т.е. в договоре указать сумму предыдущей покупки, а остальное под расписку.


Таким образом налоги платить мне не надо, но тогда покупатель требует скидку на сумму налога. Один из покупателей очень активно сбивает таким образом цену и торопит. Получается я как продавец все-таки рискую суммой в 500 тыс руб. Тем более не понятно в какой момент сделки происходит передача этой неофициальной части денег. Если только до подписания ДКП это еще вроде безопасно. Но опять же мне нужны деньги на счет, наличка меня не интересует.


Как себя (продавца) застраховать в таком случае? Не заинтересуется ли сделкой налоговая, когда на счету появится неожиданная сумма в 500 тыс руб?


Заранее спасибо.

Советы 31
Ринат МангушевЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 апреля 2019, 22:38

Добрый вечер. Интересные требования у всех покупателей. ))) Если взаиморассчёты будут производиться безналичным способом, то придётся показать всю сумму. Вам это даже в какой-то степени на руку, сможете воспользоваться имущественным вычетом на приобретение имущества и т.о. свести налог к нулю, если ранее не позовались вычетом или не израсходовали лимит. Вообще расписка подтверждает факт получения денег, а, если получил, то заплати налог. Значит покупатель становится соучастником в сокрытии истинной цены. Зачем ему такая расписка, если он не сможет ею воспользоваться? При взаиморассчётах по безналу, покупатель сам раскроет схему, если захочет воспользоваться вычетом, т.к. ему придётся предоставить выписку по счёту и договор купли-продажи в налоговую, а там разночтения. Показывайте полную стоимость. А при взаиморасчётах через ячейку, суммы нигде не фигурируют.

Александр14 апреля 2019, 23:23

Ринат, вы имеете ввиду взаимозачет по налогам при покупке другой квартиры?

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 апреля 2019, 23:44

ID: 25156293, да.

Александр15 апреля 2019, 0:08

Ринат, спасибо! Мне подозрительны такие желания покупателей, возможно, хотят смухлевать при передаче денег. Или просто некомпетентны. Вот будет удивительно, если я не найду покупателя, готового на полную сумму в договоре. Тогда продажа квартиры зависнет надолго...

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 апреля 2019, 0:10

Я думаю это лишь их желание снизить цену. Важно организовать правильно взаиморасчёты.

Ирина Буганова14 апреля 2019, 22:41

Здравствуйте. Вопррсы, которые Вы задаёте, напрямую указывают Ваши намерения уклониться от уплаты налогов. Напомню Вам, что это преступление, за которое предусмотрено наказание по соответствующей статье. Если у Вас нет понимания, как провести взаиморасчёты по сделке и как законно оптимизировать налогообложение, то обратитесь к риэлтору.
С Уважением
Александр

Александр14 апреля 2019, 23:21

Ирина, да, все это известно. У меня нет намерения уклониться от уплаты налогов, я привык спать спокойно. Как я уже писал хочу прописать полную сумму, сделать все прозрачно и заплатить налог. Но удивляет позиция потенциальных покупателей, они хотят получить скидку, за счет моих налогов. Что ж, буду ждать покупателя, который согласится на полную сумму в договоре...

Ирина Буганова14 апреля 2019, 23:34

Чудеса, да и только! Покупатель обычно как слышит про неполную стоимость, так чуть ли не в обморок готов упасть. А тут такое...

Александр15 апреля 2019, 0:03

Ирина, да, при неполной сумме в договоре для покупателя риск больше. Или они так сильно хотят сэкономить 50 тыс руб, что готовы рисковать на 500 тыс руб. Или просто не знают и не понимают ничего. Или недобросовестные покупатели.

Ирина Буганова15 апреля 2019, 0:24

Несколько лет назад моего клиента пытались обмануть, предварительно выйдя с ним на контакт мимо меня. Суть в следующем: Предлагают занижение суммы в ДКП с похожей мотивировкой. Если продавец соглашается, то вместо договора аванса/задатка предлагают заключить предварительный договор, в котором указывается заниженная сумма (как и планируется указать в ДКП). А затем через суд обязуют продавца исполнить договор и покупают квартиру за сумму, указанную в ПДКП. Финт ушами не удался так как мой клиент не пошёл на контакт.
Будьте аккуратны при проведении сделок с недвижимостью. Рекомендую обратиться к специалисту ибо подводных камней на рынке недвижимости более чем достаточно.
С Уважением
Александр

Александр15 апреля 2019, 0:38

Ирина, опытный специалист, конечно, никогда не помешает. А что если сразу выйти на ДКП? Покупатель-ипотечник.

Ирина Буганова15 апреля 2019, 1:13

Ну кто же запретит? Можно и так.

Наталия Бондарева15 апреля 2019, 9:14

Странная просьба,обычно наоборот,продавцы идут на снижение.

Александр Владимирович Максюков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 апреля 2019, 9:32

А из вас никто не знает что такое - завышение - и - занижение - вы специалисты где живете , в космосе ?

Александр15 апреля 2019, 12:20

Александр, не совсем понятно, что вы имеете ввиду. Да, все мы дети вселенной и космоса.

Евгений15 апреля 2019, 11:55

"покупатели все поголовно хотят занизить стоимость" - больше походит на организованную группу лиц, аффилированных между собой.
Нормальные покупатели не хотят занижать стоимость - это их риски. Ваше желание работать по прозрачной для всех схеме - это однозначный плюс для законопослушного покупателя.
Может быть речь про своеобразную страховку покупателя на соблюдение договоренностей по освобождению квартиры/выписыванию из неё? Есть практика отдавать часть суммы после подписания акта-приёма передачи. Вы пробовали спросить у покупателей зачем они предлагают такую схему? Но это не про занижение суммы в ДКП, это про порядок расчётов.

Торг к этому никакого отношения не имеет - как договоритесь, так и продавайте.

Александр15 апреля 2019, 12:18

Евгений, как я уже говорил, покупатели мотивируют это следующим образом: при полной сумме в договоре, сумма налога, который нужно будет заплатить - допустим 50 т.р. Покупатель это понимает и говорит: "Давай укажем в договоре стоимость равную стоимости предыдущей покупки, тогда тебе не придется платить налог, а значит на эти самые 50 т.р. ты мне сможешь сделать скидку". Покупатели не хотят оплачивать мои налоги и сбивают цену, но ниже определенной цены я тоже не могу уйти. Тем более я хочу, чтобы все было прозрачно. Остается только ждать своего покупателя...

Евгений15 апреля 2019, 16:34

Да, так уже понятнее. С трудом верится, что прям _многие_ так предлагают. Но тут всё просто - заявите, что работаете только с полной суммой в ДКП.

Надежда Гарнюк15 апреля 2019, 12:26

Какие заботливые покупатели пошли, а мне все попадаются, которые вообще знать не знают, что у продавцов налоги какие-то...

Александр15 апреля 2019, 12:48

Надежда, что интересно, что все эти заботливые покупатели появились в течение недели после публикации объявления. Может в этом ничего страшного и нет конечно...

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 апреля 2019, 13:05

Люди хотят торга, а вы видимо не торгуетесь, вот и перелагают данную схему. Схема рабочая, если знать что, когда и как делать..
по мне, так весьма аргументированный торг со стороны покупателей)

Александр15 апреля 2019, 13:07

Антонина, торгуюсь, но покупатели хотят еще больше торга.

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 апреля 2019, 13:18

вот наглецы!)

Александр15 апреля 2019, 13:25

Даже если я сильно подвинусь по цене, уступлю покупателю, заплачу налог, то у покупателя все равно возникнет негодование, ведь эти деньги мог сэкономить он, а так они уйдут на уплату налогов. И так до бесконечности.

Тем более я всегда продавал по полной стоимости и не знаю как тут передавать деньги, до подписания ДКП или после, какие гарантии, мне нужны деньги на счет. Я хочу все официально.

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 апреля 2019, 13:33

у вас хорошее желание сделать всё официально.
остаётся ждать своего покупателя, которого устроит торг и который не будет считать чужие деньги.
удачи вам в этом нелегком деле)

Александр15 апреля 2019, 15:30

Антонина, спасибо! Я вам тоже желаю удачи, в чем-нибудь.

Надежда15 апреля 2019, 18:25

Проконсультируйте пожалуйста приобретали квартиру в декабре 2016 г за 2 млн 40 тыс сейчас продаем за 2 млн 350 какую сумму налогового вычета нужно будет уплатить и как ее можно избежать

Александр15 апреля 2019, 19:40

Надежда, если у вас остался ДКП с предыдущей покупки, т.е. вы сможете подтвердить, что покупали квартиру за 2040000 руб, а продали за 2350000, то тогда вам нужно будет заплатить налог только с прибыли. Ваша прибыль: 2350000 - 2040000 = 310000 руб. Налог: 310000 * 0,13 = 40300 руб. Т.е. ваша прибыль после вычета налога составит 310000 - 40300 = 269700 руб. Прибыль я вам скажу так себе. За 2.5 года инфляция съела ваши деньги и в лучшем случае вы худо бедно перекроете инфляцию и уж точно ничего не заработаете.

Татьяна Фирстова15 апреля 2019, 19:14

Надежда
сегодня в 18:25. Что-то Вы всё попутали...За покупку свыше 2 млн. руб. заявительно можно получить 260 тыс.руб. С продажи нужно заплатить 2350000 р.-1000000 р. (не облагается налогом) = 1350000р х 13% = 175500 р. налога. Получается 260000 р.-175000 р.=85000 р. останется для следущей покупки, если конечно Вы не воспользовались налоговым вычетом раньше, а он даётся 1 раз в жизни.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 апреля 2019, 19:54

Я крайне редко встречал ситуации(а точнее не встречал, только слышал), когда именно покупатель просил занизить стоимость. Занижение при покупке выгодно ПРОДАВЦУ, а не покупателю, т.к. Продавец может сэкономить на налогах и второй момент -в случае оспаривания сделки компенсации будет подлежать только указанная в ДКП сумма - то есть выгода только у Продавца. В данном же случае, когда вас подталкивают к преступлению, следует задуматься о качестве и добросовестности покупателя.

Александр15 апреля 2019, 21:28

Дмитрий, да, вы правы, задуматься есть над чем. У меня хоть и есть опыт самостоятельной покупки/продажи квартиры, но даже при полной стоимости в договоре все равно как-то не по себе, риски всегда есть, а тут еще покупатели наседают со своими схемами.

редакцияeditorial@cian.ru