недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяЗагородная

Александр Портнов: «Рост цен в следующем году сохранится на уровне 5–7%»

6 421 1
Александр Портнов: «Рост цен в следующем году сохранится на уровне 5–7%»
Почему падает спрос на студии, увеличится ли объем предложения на рынке в 2021 году и почему под конец 2020-го возникли трудности с регистрацией сделок, Циан.Журналу рассказывает Александр Портнов, генеральный директор АН «Русский фонд недвижимости» (Санкт-Петербург).

«К осени на загородном рынке не осталось почти ничего»

— Каким был уходящий год для агентства?

— С января до марта все шло как обычно, с конца марта начался период изоляции, появились панические настроения. Состояние тревожности, боязни неизвестного распространились и на наших агентов. Около 40% сотрудников прекратили работать — боялись ездить на показы. Мы очень тяжело выходили из первой волны пандемии.

Многие сотрудники на фоне самоизоляции задумались о смене профессии, необходимо было их «раскачивать», выводить из депрессии, появилось много новых людей, которые попали под сокращение из ресторанов, магазинов, — их нужно было обучать. На это потребовалось время.

Что касается продаж, уже в конце апреля ситуация начала разворачиваться. Мы увидели взлет спроса на загородную недвижимость. 

Сначала покупали только дешевые дома, потом — подороже, а к осени на загородном рынке не осталось почти ничего, разобрали всё: кривые, косые, неудачные дома и участки. Смели даже те объекты, которые много лет никто не покупал.

— Сегодня загородному рынку предложить покупателю нечего?

— Это близко к правде: объем предложения по нашим загородным объектам сократился в два раза, при этом спрос на недвижимость сохранился на прежнем уровне. Только он видоизменился: загородной недвижимости меньше, она подорожала, поэтому спрос переместился на городскую.

С городской недвижимостью произошло то же самое: все качественные недорогие объекты ушли в первую очередь, дешевых предложений на рынке уже нет.

Покупателям приходится выбирать из того, что осталось. Продавцы подняли стоимость квартир. Если на рынке появляется хороший объект по адекватной цене, он уходит в течение нескольких дней.

По сравнению с допандемийным периодом количество звонков выросло в полтора раза. На повышение спроса повлияли и льготная ипотека, и рост курса доллара, и снижение ставок по депозитам в банках, и налог на вклады.

Поэтому люди вкладывают в самый надежный актив: недвижимость никогда не дешевеет — только дорожает. Конечно, интересоваться и покупать — это две разные истории, тем не менее количество сделок у нас увеличилось на 10–15%.

Ближе к концу года возникла огромная проблема с регистрацией жилья. Регистрационная палата под конец года вдруг решила поменять программное обеспечение. Оно, как всегда, глючит — на фоне огромного спроса на недвижимость сделки регистрируются по полтора-два месяца. Люди нервничают, цены на недвижимость растут, деньги тают.

Человек продал квартиру, полтора месяца ждет, потом говорит: «Не хочу больше ждать, цена квартиры выросла на 500 тыс., отдайте мне эти деньги». Начинаются скандалы. При росте цен проблемы с регистрацией особенно болезненны.

«Никто не ожидал такого ажиотажного спроса»

— Чем вы объясните резкий рост цен на жилье?

— Нарушен баланс предложения и спроса. На рынке недвижимости появилось много денег, которые покупатели сняли с банковских счетов, плюс льготная ипотека под низкие проценты… А предложение не растет с такой же скоростью, как объем денег.

В начале лета весь рынок был удивлен смелостью некоторых девелоперов, повысивших цены на 8 и даже 10%. Никто не ожидал, что будет такой ажиотаж спроса на жилье. Но оказалось, что эти застройщики правы.

Спрос на жилье вырос еще и потому, что с переходом на проектное финансирование, эскроу-счета, новое строительство сократилось. Банки охотно выдают кредиты крупным девелоперам, а таких на рынке немного. Средним и небольшим застройщикам гораздо труднее найти финансирование на строительство.

Поэтому новых объектов на рынок не выводится в достаточном количестве. При ограниченном предложении и большой массе денежных средств, хлынувших на рынок жилья, резкий рост цен был неизбежен. И даже в такой ситуации люди активно покупают жилье.

Что интересно, не все стараются взять ипотеку. Кто постарше, опасается за здоровье и сомневается, что в дальнейшем потянет много работать, кто-то просто не любит жить в долг. Часть из тех людей, у кого есть 1 млн рублей, купят земельный участок или дешевенькую дачку.

— Собственники на вторичном рынке тоже быстро отреагировали на ситуацию и подняли цены. Вчера квартира стоила 6 млн, а сегодня уже 7,5 млн рублей.

— Не сказал бы, что в этом виноваты люди. Большинство параллельно с продажей покупают жилье. Продают, например, «однушку» и покупают «двушку» в новостройке. Человек видит, что на квартиры в новостройках поднялась цена — теперь он не укладывается в бюджет, поэтому поднимает стоимость своей квартиры.

— И находит покупателя, несмотря на то что месяц назад продавал квартиру на 1–1,5 млн дешевле?

— Да, если квартира хорошая, ее покупают. Вряд ли продавец получит «лишних» 1,5 млн, но 300–400 тыс. рублей — вполне. Если квартира стоит 4,4 млн рублей, продавец сегодня может выставить ее за 4,8 млн, и, если будут звонки и просмотры, шанс продать квартиру по такой цене достаточно высок.

«Выгоднее покупать квартиру с отделкой»

— Что происходит на рынке новостроек?

— Сегодня застройщики заявляют о старте больших проектов — на 1–1,5 млн кв. м. Поэтому, думаю, к весне ажиотажный спрос на жилье спадет, да и основную массу денег покупатели уже потратили.

Стоимость 1 кв. м в новостройках сегодня составляет 130–135 тыс. рублей за 1 кв. м. Цена однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м — около 5,4 млн рублей. Конечно, в наиболее востребованных и активно застраиваемых районах (Приморский, Выборгский, Московский, Красногвардейский, Невский) стоимость жилья выше.

— Какая часть квартир в новостройках продается с отделкой?

— От 30 до 40%, хотя покупать квартиру с отделкой выгоднее. Если у вас не так много денег и хватает только на первоначальный взнос, вы выберете вариант без отделки: вам покажется, что это дешевле.

Допустим, вы взяли кредит под 6,5%. Дом сдали, нужно делать ремонт. На какие деньги? Приходится снова занимать у банка. А потребительский кредит сегодня выдается под 12–17%. И вот вы берете 500 тыс. рублей, скажем, под 15% — это в два с лишним раза выше ипотечных процентов. Еще три месяца наемная бригада будет делать вам ремонт. Если у рабочих что-то не получится, придется еще и переделывать за ними. Кроме того, если у вас нет собственного жилья, вам предстоит все это время снимать квартиру. Получается, за самостоятельный ремонт придется значительно переплатить.

Покупая квартиру с отделкой, вы экономите на цене отделочных материалов (застройщик их закупает по оптовым ценам), на стоимости работ, на цене потребительского кредита: ремонт «зашивается» в стоимость квартиры, кредит на которую вы взяли под 6,5%. Не говоря уже об экономии нервов, времени и средств на аренду.

Вы знаете, что в Финляндии 95% квартир продается с отделкой? Там покупатели уже оценили преимущества этого формата. Кстати, для отделки выбирают материалы нейтрального цвета: если новоселу захочется перекрасить обои в свой любимый цвет, он легко это сделает с минимальными затратами.

«Всю жизнь провести в студии человек не сможет»

— Сколько сделок в агентстве проходит по ипотеке? Какая программа наиболее востребована у покупателей?

— По ипотеке у нас проходит около 40% сделок, из них 67% — по ипотеке Сбербанка. Покупатели часто берут льготную ипотеку на новостройки под 6,5%, покупают квартиры, используя материнский капитал, разные субсидии.

— Ваша компания работает на рынке уже 26 лет. Как менялись за это время покупательские предпочтения?

— За 26 лет прошло много волн, кризисов, тренды менялись. Как только наступает кризис, люди снижают свои запросы. Как в магазине: когда нет денег, меньше покупают мясо. Так же и на рынке недвижимости: когда кризис, покупают квартиры меньшего метража. Но рынок недвижимости никогда не останавливается: люди женятся, разводятся, дети вырастают — нужно решать жилищный вопрос.

Если говорить о трендах последнего времени, то стоит отметить: падает интерес к студиям. Года три назад рынок переживал всплеск спроса на студии, некоторые девелоперы начали строить огромные дома, полностью состоящие из студий: длинные коридоры, шум, гам. Причем продавали студии без отделки, и покупатели сами делали ремонт, ночуя в этой же студии на матрасах.

Если раньше студии составляли 15–17% в общем объеме продаж, теперь — от 3 до 7%. Студия — временная история, всю жизнь человек здесь прожить не сможет. Это формат для молодых людей, студентов, года на три–четыре. Потом люди женятся, обзаводятся детьми и покупают квартиру. Падает востребованность комнат — теперь их редко покупают.

— Судя по объявлениям о продаже, в Петербурге любят продавать студии, переделанные из комнат в коммуналке. Подвели мокрую точку, сделали ремонт и продают это как отдельную студию.

— Это уже пройденный этап — такое было лет пять назад. Город против такого формата. Представьте, к дому подведена труба с водой, подача рассчитана на определенное количество кубов в час. А если в квартире сделали 10 «студий», в каждой — душевая кабина, унитаз, стиральная машина? Сети просто не справляются с таким объемом. А электричества сколько понадобится? Раньше был норматив 3–5 кВт на квартиру, а сейчас столько требуется на каждую комнату. Узаконить такую «студию» сегодня практически нереально.

«На хороший объект всегда есть спрос»

— Как пандемия повлияла на рынок коммерческой недвижимости?

— Коммерческая недвижимость — это более спокойный, консервативный рынок, на нем не бывает такого ажиотажа, как на жилом рынке. Если объект хороший, он всегда в цене, на него всегда есть спрос.

Впрочем, в следующем году, после того как «Газпром» переедет в свою башню («Лахта Центр». — Прим. ред.), на офисный рынок будет выброшен большой объем помещений в центре города. Из-за этого не исключена стрессовая ситуация, связанная с профицитом офисов, которая приведет к падению стоимости аренды.

— Недавно «Русский фонд недвижимости» запустил новый проект — агрегатор «Новострой-78». Расскажите о нем подробнее.

— Этот проект только начинается. Мы делаем агрегатор, который будет помогать агентствам недвижимости сотрудничать с застройщиками, получать актуальную информацию по объектам (планы квартир, срезы этажей, вид из окон), ипотечному кредитованию, организовывать просмотры и пр. Каждый агент сможет завести свой личный кабинет, создать аккаунт. Все подробности о проекте — через полгода.

 Как вы думаете, ждать ли покупателям в наступающем году снижения цен на недвижимость?

— Думаю, нет. Те 20% роста цен, которые мы получили в этом году, никуда не денутся: существует инфляция, дорожают стройматериалы, бензин, электричество. Но и такого темпа роста цен на жилье, как в уходящем году, тоже не будет: скорее всего, рост сохранится на уровне инфляции — 5–7%. Увеличится количество предложений, спадет ажиотаж.

— Как вы любите отдыхать, чем занимаетесь в свободное время?

— Занимаюсь спортом, хожу в зал. Езжу на море, если получается. Живу за городом, у нас тут бассейн, корт, природа. Растет внук, ему сейчас два с половиной года, стараюсь больше времени проводить с ним. Пользуясь тем, что интервью выходит в преддверии новогодних праздников, хочу пожелать всем хороших праздников, надежды, любви, здоровья и исполнения желаний!

Комментарии 1
Сергей ТСТ17 декабря 2020, 13:03

Обязательно будет расти , расти , расти .. мы только за ... очень хочется посмотреть инвесторам в лицо тем кто в 2023 году будет ключи получать ... им наверно понадобится психолог ... )))

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru