недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиКоммерческаяПрофессионалам

Анна Боим: «Гнать этажи — довольно спорный выход»

1 607
Анна Боим: «Гнать этажи — довольно спорный выход»
На какие проекты сегодня есть спрос? Как контролировать качество жилья при большом объеме строительства и почему окраины мегаполиса ждет всплеск интереса к коммерческой недвижимости? Об этом Циан.Журналу рассказала Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101».

«В апреле ликвидность никого не спасла»

— Девелоперы говорили, что из-за остановок строек во время пандемии продажи рискуют снизиться на 70%. Сильно ли упали спрос и продажи у вас? Что сейчас присходит?

— Из-за коронавируса в апреле 2020 года объем продаж ГК «А101» относительно марта оказался ниже на 49%, а относительно апреля 2019-го — на 66%. В нашей локации мы всегда отмечали стабильный спрос на наиболее ликвидные объекты, которые предлагают разнообразную инфраструктуру и интересное благоустройство. В апреле ликвидность никого не спасла.

Но в мае, после общего снижения ипотечных ставок и появления на рынке ипотеки с господдержкой, продажи выросли относительно апреля на 33,5%. Как раз ликвидность проектов опять сработала. При этом остальные игроки рынка ТиНАО в мае показали суммарный рост 1,7%.

С мая мы наблюдаем восстановление продаж, но все равно они на 49% ниже показателей прошлого года: сказывается общий экономический спад из-за пандемии.

Существенное восстановление спроса мы увидим не ранее осени при сохранении существующего статус-кво по эпидемиологической ситуации.

— Надо ли гнать этажи, пытаясь уложиться в сроки, или все же строить по скорректированному плану, не теряя качества? Какое решение выбрали вы?

— Гнать этажи — вообще довольно спорный выход, ведь у всех строительных работ есть свой регламент. Нет способа ускорить затвердевание бетона, не потеряв в качестве, а в монолитных работах — это вопрос надежности и безопасности всего здания. Другое дело, что реально привлечь больше подрядчиков, рабочей силы — это ускорит, например, монтажные, фасадные или отделочные работы.

Мы так и делаем, но проблема в том, что быстро восстановить темп работ оказалось сложнее, чем мы думали. Дело в том, что часть подрядчиков просто не пережила приостановку стройки и обанкротилась. На время пандемии рабочие из других регионов вернулись домой, оставшись без заказов.

У разных регионов была разная степень жесткости карантинных мер, поэтому части рабочих долго не удавалось вернуться в Москву. По этой же причине заранее заказанные и оплаченные материалы не могли доехать до стройплощадок: машины просто разворачивали на границе региона.

На сегодняшний день мы вышли на запланированные в апреле ускоренные темпы, но избежать месяца-два задержек на отдельных корпусах все равно не получилось.

— Помогла ли вам ипотека с господдержкой? Какая доля жилья продается/бронируется по этой программе?

— Появление ипотеки с господдержкой благотворно отразилось на общем объеме продаж, а также резко увеличило долю покупок с использованием заемных средств. Так, в мае 2020 года доля ипотеки выросла сразу на 15% по сравнению с апрелем — до 72%. В наших проектах большинство квартир ориентировано на семейное проживание, средняя площадь покупаемой квартиры — более 61 м. Поэтому у нас доля ипотеки в мае была выше, чем в среднем по рынку, — 84%, и это, наверное, рыночный рекорд.

ЖК «Испанские кварталы»

 ГК «А101» занимает второе место среди московских девелоперов по объему строительства — у вас около 1 млн кв. м в год. Удается ли вам при таком объеме контролировать качество работ?

— 1 млн кв. м — это общий объем построенного нами в ТиНАО с 2016 года. Объем строительства, которое мы ведем в этот конкретный момент времени, несколько меньше, к тому же дома находятся на разных стадиях строительства — например, сейчас восемь корпусов получает разрешения на ввод, еще столько же готовится к этой процедуре. В 2019 году мы ввели в эксплуатацию 341 тыс. кв. м жилья. При любых объемах строительства девелопер обязан контролировать качество строительства на всех этапах.

Что умеет умная квартира?

— В каких из ваших объектов есть умные квартиры? Что входит в их функции? Пользуются ли умные квартиры популярностью у покупателей?

— Первые такие квартиры мы выпустили в продажу в начале года в домах бизнес-класса южной части жилого района «Скандинавия». Мы первые из всех девелоперов в ТиНАО предложили квартиры, в которые умный дом интегрирован на стадии строительства. Это значит, что все необходимые умные розетки, датчики и диммеры, а также единый блок управления ими устанавливаются в квартиру на стадии отделки.

ЖК «Скандинавия»

В чем разница? Обычно ту же умную розетку, даже если ее вам подарит застройщик, нужно вставлять в обычную. Такую конструкцию не очень удобно использовать, не говоря о том, что она сильно торчит из стены, что создает проблемы при расстановке мебели.

Кроме того, управлять большим цифровым хозяйством, где каждое устройство самостоятельно сопрягается, например, со смартфоном, крайне сложно: ведь у вас к телефону подключено 10–20 устройств через Wi-Fi или Bluetooth.

В наших умных квартирах управление всеми приборами идет через центральный координатор, который объединяет их в систему. У такого координатора большой запас мощности: если со временем вы решите добавить в квартиру больше умного оборудования, он будет управлять и новыми приборами тоже. Пользователь отдает команды координатору, причем руками через приложение или просто голосом с помощью «Яндекс.Станции», которая тоже входит в набор.

В умной квартире от ГК «А101» можно дистанционно включать и выключать свет, управлять уровнем освещенности в каждой комнате, подавать или убирать питание на отдельные розетки, перекрывать воду в квартире, если вы, например, на работе, а датчик показывает протечку. Система также моментально оповестит вас, что в квартиру проникли посторонние. Легко и просто запрограммировать автоматическое срабатывание приборов. Скажем, свет в детской будет выключаться после 10 вечера, чтобы приучать ребенка к режиму дня.

«Мы ожидаем бурного роста стартапов»

— В ЖК «Скандинавия»«Испанские кварталы»«Москва А101» и «Белые ночи» отведено около 35 тыс. кв. м под семейные кафе, фитнес, бытовые услуги, образовательные проекты. Вы планировали к середине 2021 года открыть в своих проектах до 200 предприятий малого и среднего бизнеса. Пандемия как-то скорректировала ваши планы?

— Объектов стрит-ритейла у нас уже гораздо больше — порядка 100 тыс. кв. м. При нормативе 6% общей площади застройки в наших проектах доля коммерческой недвижимости составляет в среднем 10%. В жилых комплексах работает более 200 различных объектов сопутствующей инфраструктуры — от продуктовых магазинов и аптек до медицинских центров и детских школ балета.

ЖК «Испанские кварталы»

Пандемия не сказалась на наших планах по созданию коммерческой инфраструктуры: для этого она, к счастью, довольно быстро закончилась и не успела нанести тотального вреда. Скорректировались планы по продажам, но то же самое произошло и с жильем.

Плюс мы поменяли подход: значительно повысили уровень сервиса для покупателей и операторов коммерческих объектов. У нас есть десятки частных, семейных бизнесов, стартапов. Им сейчас требуется небольшая поддержка, но в ближайшем будущем мы ожидаем бурного роста на этом рынке.

Его истоки — в тренде на удаленную работу: белые воротнички, создававшие маятниковую миграцию в центр, отчасти останутся на удаленке насовсем. В районах, где они живут, это приведет к всплеску спроса на товары и сервисы, которые раньше они получали только в центре города.

Не факт, что даже наши сравнительно большие объемы коммерческих помещений вместят всех желающих открыться в Коммунарке вместо пустеющего ЦАО.

Например, часть помещений мы сдаем в аренду, для новых арендаторов мы ввели арендные каникулы на срок до восьми месяцев — платить надо было только за первый и последний месяц плюс коммунальные расходы. Во-вторых, развиваем сотрудничество с ГБУ «Малый бизнес Москвы» по консультированию начинающих предпринимателей. Им рассказывают, как правильно вести бизнес и документооборот, как получить положенные льготы и т. п.

ЖК «Скандинавия»

Наконец, мы запустили платформу «А101 Бизнес». Она состоит из приложения, в котором авторизоваться могут только собственники или арендаторы коммерческих помещений, и набора базовых общедоступных сервисов на сайте ГК «А101». Например, это интерактивная карта, которая показывает расположение проектов ГК «А101» на территории ТиНАО относительно действующих и строящихся автомагистралей и станций метро, какие бизнесы в них открыты, где и какие помещения удастся купить или арендовать.

Мы работаем с широким пулом держателей франшиз, которые акцептуют все свободные помещения, и их «виза» также видна на карте. Это даст предпринимателям представление о незанятых и востребованных нишах в локации и уровне конкуренции, а также ускорит открытие новых объектов. С помощью мобильного приложения собственники размещают объявления о сдаче в аренду, и потенциальный франчайзи увидит на сайте, кто его акцептовал.

Кроме того, с помощью приложения бизнесмены продвигают свои услуги для жителей — анонсируют открытие, сообщают об акциях и спецпредложениях. И, конечно, все эти сервисы для них бесплатны.

— В планах ГК «А101» — строительство делового центра у станции метро «Прокшино» — пять офисных зданий площадью более 177 тыс. кв. м. В Москве окраинные офисы — традиционно тяжелый формат. Не боитесь, что после пандемии офисные площади останутся невостребованными?

— Как раз наоборот, для нас бизнес-квартал «Прокшино» — один из лучших способов не только сделать успешный проект, но и перетянуть значительную часть внимания на ТиНАО со стороны крупных компаний.

Мы давно отмечаем тренд на децентрализацию офисных пространств — растет спрос на качественные объекты за пределами ЦАО.

Под качественными я подразумеваю проекты в том числе и с развитой разнообразной сопутствующей инфраструктурой — торговой и сервисной.

Особенно активно развивается как раз юго-западное направление. Мы видим крайне успешные офисные проекты конкретно в ТиНАО — тот же Comcity около станции метро «Румянцево» от чешского PPF. Там 100% офисов сдано в аренду — таким компаниям, как «Ростелеком», Tele2, Oracle и Coca-Cola. Сейчас они выводят на рынок вторую очередь своего проекта, и это свидетельствует об их вере в потенциал территории.

Пандемия стала катализатором тренда — многие арендаторы теперь с опасением относятся к большим и оттого густонаселенным офисным пространствам, как в «Москва-Сити». Среди запросов арендаторов, наоборот, появились удаленность от центра, сравнительно небольшая площадь всего БЦ, расположение в районе с хорошей экологией, но сохранением транспортной доступности.

Нельзя также исключать такой фактор, как дефицит современных и качественных офисов, вызванный дорогими кредитами на возведение таких объектов и ценовым демпингом со стороны собственников морально устаревших офисов. Этот дефицит, кстати, обусловил рост ставок аренды даже в условиях общего снижения деловой активности — за счет крупных сделок, заключенных выше рынка.

Все это открывает перед нами хорошие перспективы. У бизнес-квартала «Прокшино» есть и близость к метро, и развитая сопутствующая инфраструктура, и сертификация по стандарту LEED, и отсутствие каких-либо проблем с парковкой. Он также будет адекватно отвечать на новые требования арендаторов, которые появились как раз в результате пандемии.

В частности, использовать гибкие офисные пространства, в которых удастся оперативно менять площади отдельных пространств и их функционал, построить гибридный офис с возможностью привлечь субарендатора, обеспечить необходимую дистанцию между сотрудниками. На нынешней стадии реализации проекта мы все это предусмотрим при планировании пространств внутри здания. Кроме того, мы установим современную систему очистки воздуха.

Важный момент: офисный рынок ТиНАО показывает жизнеспособность лишь очень качественных объектов класса А и А+, но ставки аренды здесь еще долго будут уступать тем, которые даже сейчас есть в ЦАО. Так что с точки зрения «цена/качество» бизнес-квартал «Прокшино» имеет все шансы стать одним из лучших предложений на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]