недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяГород

Аварийное жилье Петербурга: о ремонте, расселении, инвесторах

4 046
Аварийное жилье Петербурга: о ремонте, расселении, инвесторах
Девелоперы не выстраиваются в очередь за проблемными домами

Петербург – бывшая имперская столица, и счет зданиям дореволюционной постройки здесь идет на тысячи. Их возраст – больше ста лет, и на их век пришлись сложные периоды в истории города – в частности, неотапливаемые блокадные зимы. Сколько сегодня в Петербурге аварийных домов? И что делать жителям ветхого жилья?

Статистика и реальность  

Историю расселения аварийных домов Санкт-Петербурга можно условно разделить на до 1 января 2012 года и после. Дело в том, что, по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, программа расселения домов, признанных аварийными на 1 января 2012 года, закрыта: все эти дома в Петербурге расселены. Сегодня идет расселение домов, признанных аварийными после этой даты. Каждый год правительство города утверждает Адресный перечень многоквартирных домов, которые признаны аварийными и подлежат расселению.

По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, в Санкт-Петербурге на 1 октября 2018 года признаны аварийными 55 домов. В них живут 550 человек на жилой площади более 9 тыс. кв. м. При этом в 2018 году из аварийных домов в новое жилье уже переехали 130 петербуржцев.

Местные градозащитники называют официальные цифры сильно заниженными. По словам Красимира Врански, руководителя проекта «Красивый Петербург», город в последнее время признает аварийными только очевидно разрушающиеся дома, которые упоминаются в СМИ.

Ветхое и аварийное жилье – разные понятия. Аварийное состояние здания – состояние, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих. Ветхое состояние здания – состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов – свыше 70%, деревянных домов – свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, но оно перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям. Источник: «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем РФ)

Аварийный дом на Тележной улице

к сведению

Здания бывших общежитий Метростроя на шоссе Революции прошли экспертизу еще в 2011 году. По ее результатам были признаны аварийными и расселены семь из восьми домов, три дома уже снесены. Но жителям д. 12 к. 3 не повезло: их двухэтажный дом с трещинами в несущих стенах и сгнившим полом под расселение не попал. По словам жильцов, управляющая компания отказывается показать результаты экспертизы 2011 года. Сносить здание, судя по всему, никто не собирается: в 2016 году в фактически разваливающемся доме был проведен ремонт крыши.

Сбор и экспертиза: инструкция для жителей

Ветхое жилье в Петербурге может быть признано требующим проведения капремонта или аварийным с дальнейшей реконструкцией или сносом. Чтобы понять, каковы перспективы здания и его жителей, нужно пройти череду процедур.

Первый шаг жителей дома (а лучше – совета дома) – обратиться в управляющую компанию с заявлением о проведении осмотра строительных конструкций здания. На место выезжают технические специалисты управляющей компании, изучают конструкции, составляют акт осмотра.

Если специалисты обнаружили признаки аварийности конструкций, потребуется экспертиза этих конструкций в одном из специализированных учреждений города.

«В Петербурге есть компании, которым можно доверять, у которых хорошая репутация, заработанная годами практики. Такие компании должны иметь соответствующий допуск, состоять в реестре СРО, а при работе с архитектурными памятниками иметь лицензию Росохранкультуры», – рассказал ЦИАН юрист, член Общественного совета по ЖКХ при вице-губернаторе Петербурга Кирилл Захарян.

Имея на руках заключение экспертного учреждения, управляющая организация обращается в жилищную инспекцию города. Если в заключении идет речь о частичной аварийности здания, то жилинспекция представляет предписание управляющей компании о включении дома в программу капитального ремонта за счет средств Фонда капремонта. Пакет документов передается в районное жилищное агентство, затем в районную администрацию, а после поступает в Жилищный комитет. Дом включают в адресную программу в рамках аварийно-восстановительных работ на ближайший год – в случае, если позволит бюджет, выделенный на этот вид работ. Жителей дома при необходимости расселяют в маневренный фонд.

Экспертиза может стоить несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей – такая сумма есть на счете далеко не каждого дома. Управляющие компании для проведения экспертизы зачастую берут средства, накопленные на текущий ремонт. ТСЖ и ЖСК имеют возможность использовать средства от сдачи в аренду общего имущества или осуществить дополнительный сбор средств, в том числе создать резервный фонд. Для небольших домов на 15-20 квартир эта сумма часто становится неподъемной, им приходится отказаться от проведения экспертизы.

Кирилл Захарян,юрист, член Общественного совета по ЖКХ при вице-губернаторе Петербурга

Инвесторы и расселение

Если дом все же был признан аварийным, происходит расселение его жителей. У жильцов есть три варианта: согласиться на переезд в то жилье, которое предлагает город, взять выкупную стоимость жилья либо отказаться ото всего и остаться жить в аварийном доме.

В первом случае городские очередники (кто состоит на учете на улучшение жилищных условий), арендующие жилье по договору соцнайма, получают по 18 кв. м общей площади на каждого члена семьи, состоящей из двух и более человек, и 33 кв. м на «одиночек». Те, кто в очереди не состоит, получают жилье, по площади равное занимаемому. Однако на практике этот вариант устраивает далеко не всех: жилье взамен аварийного чаще всего предлагается на окраинах города – в Шушарах, Красном Селе и других далеких от центра районах, тогда как жители аварийного жилья в центре часто не готовы покинуть свой район.

Второй вариант интересен для очередников: они могут воспользоваться городскими жилищными программами и либо получить социальную выплату, либо беспроцентный жилищный кредит, что вместе с выкупной стоимостью аварийного жилья дает возможность купить то, что хочется.

Но и третий вариант – не редкость. Именно из-за такого решения срывается расселение, участок не может быть передан инвестору, не может быть проведена реконструкция или снос. Дом продолжает разрушаться.

к сведению

Несколько лет назад были признаны аварийными и подлежащими расселению дома 21-29 по Тележной улице в центре Петербурга. Жители были готовы переехать, но город предлагал выкупную цену около 60 тыс. рублей за квадратный метр – копейки для жилья в центре. После судов за повышение цены (а это удалось) дома были полностью расселены. Несколько лет они продолжали разрушаться, пока эксперты петербургского отделения ВООПИиК не провели независимое обследование и не выяснили: дома можно спасти. На сегодня речь о сносе уже не идет: дома ждет повторная обстоятельная экспертиза и, скорее всего, дальнейшая реконструкция.

Лучшая судьба аварийного дома – передача добросовестному инвестору, который его либо реконструирует (например, если дом является объектом культурного наследия), либо снесет, не повредив соседние дома, и построит новый объект. Но петербургские девелоперы не выстраиваются в очередь за такими домами: как любому инвестору, им нужны гарантии и понятные сроки, а в случае расселения это всегда «рулетка».

Первую скрипку в расселении аварийных домов должен играть город. Ему самому нужно стать немножко девелопером: расселив дом, подготовить по нему документацию, решить имущественно-правовые вопросы. Такой продукт девелоперу был бы интересен, и вопрос аварийных домов решался бы в городе гораздо быстрее и продуктивнее.  

Олег Барковдевелопер 

Фото:  Борис Лясковский

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru