недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПартнерские проекты

Что выгоднее: покупка на этапе котлована или готовое жилье?

45 362 56
Что выгоднее: покупка на этапе котлована или готовое жилье?
Купить строящееся жилье, но дешевле, или готовое, но дороже? Рискнуть или подождать? Вместе с экспертами разберем оба варианта

Две истории

Ивановы купили квартиру на этапе котлована, заплатив на 30% меньше, чем Петровы, купившие точно такую же квартиру, но уже готовую. Ивановым пришлось заметно понервничать в течение двух лет с момента заключения договора.

За эти два года Петровы благополучно сдавали свою квартиру. Кажется, что Петровы молодцы и выгодно инвестировали деньги. А теперь проверим это утверждение расчетами.

Варианты в цифрах

Первый вариант расположен в ЖК «Томилино». Двухкомнатная квартира 57 кв. м, с кухней в 14 кв. м и жилой площадью 27,9 кв. м. Ключи придется подождать до 3 квартала 2021 года. Сейчас она стоит 4,2 млн руб. За эти деньги Ивановы получат абсолютно новую квартиру с отделкой, дверями и сантехникой, а также годом гарантии на всё.

Сравним с аналогичным, но готовым жильем.

В соседних Люберцах расположенная в 17-этажке двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м (жилая – 31 кв. м, кухня – 13 кв. м) с отделкой и мебелью стоит 5,5 млн руб.

Еще в одном соседнем населенном пункте – поселке Октябрьском – есть масса предложений и по аренде. Максимально похожий вариант: двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м (кухня 10 кв. м, жилая площадь – 30 кв. м) с ремонтом в 19-этажной новостройке обойдется в 30 тыс. руб. в месяц.

Все три варианта очень похожи по инфраструктуре и расположению. До ближайшего метро «Котельники» в зависимости от пробок ехать примерно 10 минут.

Таким образом, купив готовую квартиру, можно за 2 года аренды (именно столько пришлось бы ждать ключи при покупке на этапе котлована) заработать 690 тыс. руб. (месяц мы заложили на поиски арендатора). Из этой суммы мы вычтем затраты на коммунальные счета. При среднем значении в 5 тыс. руб. в месяц выходит, что за 2 года придется выплатить еще 120 тыс. руб. Итоговая сумма дохода от аренды – 570 тыс. руб. Запомним эту цифру, она нам еще пригодится в нашем сравнительном анализе.

Как мы помним, разница между изначальной стоимостью квартир составляет 1,3 млн руб. С учетом оплаты ЖКУ и прибыли от аренды получаем конечный итог: новостройка все равно выходит дешевле на 730 тыс. руб.

Ипотечные переплаты

Отдельно мы решили посчитать, сколько заёмщики переплатят за новостройку и сколько – за готовую квартиру при покупке в ипотеку. За основу взяли те же квартиры – в ЖК «Томилино» и в Люберцах.

Квартира, которая только будет строиться, стоит 4,2 млн руб. Предположим, что кредит берется на 5 лет, первоначальный взнос – 15%, а ежемесячный платеж – 76,7 тыс. руб.

Уже готовая квартира стоит 5,5 млн руб. При таком же первом взносе в 15% и той же ставке 10,5% сумма кредита составит 4,67 млн руб. 

Строящееся жилье в плане ипотечных переплат выйдет на 325 тыс. руб. дешевле. 

Но 5 лет и столь значительные ежемесячные выплаты – это, пожалуй, слишком оптимистично. Куда ближе к реальности – 7 лет и более скромные ежемесячные взносы.

Посчитаем.

В этом случае строящееся жилье обойдется дешевле на 460 тыс. руб.

И, наконец, давайте рассмотрим ситуацию с 15-летним ипотечным сроком, когда ежемесячные платежи будут еще более приемлемы.

В случае с 15-летним кредитом разница между покупкой строящегося и готового жилья составит 1,09 млн руб. в пользу стройки.


Динамика стоимости

avatar

Андрей Абдулов
руководитель группы продаж «Самолёт Девелопмент»

«Каждый месяц цена поднимается на 1,5-2%, и это связано со стадией строительства: чем выше готовность дома, тем выше и цена. Как только жильцы начинают получать ключи, начинается следующая стадия роста цены – теперь она прибавляет 3-6%. Спустя полгода после ввода в эксплуатацию появляется возможность оформить квартиру в собственность, тогда цена прибавит ещё 3-4%». 

Кроме того, существуют и определенные трамплины для роста. Самый яркий пример – метро: если станция только строится, это одна цена, но как только станция открывается, стоимость на расположенную рядом недвижимость резко вырастает до 10%.

Итог

Итак, вернемся к Ивановым и Петровым. Первые купили квартиру на этапе котлована, заплатив на 24% меньше, чем Петровы, купившие точно такую же квартиру, но уже готовую. Ивановым пришлось заметно понервничать с момента заключения договора до окончания строительства. А Петровы все это время сдавали свою квартиру и, как мы помним, им удалось заработать 570 тыс. руб.

Кажется, что Петровы молодцы и выгодно инвестировали деньги. Но с учетом первоначальной разницы между покупкой – 1,3 млн руб., переплат по кредиту и даже с учетом сдачи в аренду покупка готового жилья значительно уступает покупке квартиры на этапе котлована.

В итоге, новостройка выгоднее готовой квартиры на 1,8 млн руб. – это цена еще одной комнаты. Кстати, почему бы не рассмотреть тогда покупку трехкомнатной квартиры?

еще о новостройках 

Копить или купить?

Комментарии 56
Вадим18 марта 2019, 13:49

Вы эти подсчеты людям покажите,которые уже по 4-5 лет не могут въехать в полностью оплаченную ими квартиру. А есть такие,которые ждут и дольше...И когда это произойдет- неизвестно...

Ответить
Ирина18 марта 2019, 14:31

4-5? Когда мы подавали документы для вступления в реестр обманутых дольщиков, то встречали там даже наследников дольщиков. И период ожидания составлял у них 17-19 лет.

ID: 1808831119 марта 2019, 12:22

Согласна с вами, Вадим. Мы купили квартиру в 2008 году, в новостройке. До сих пор, ждём когда сможем заехать в нашу квартиру. После 2009 года добавилось еще 17 недостроев. В нашем городе сейчас 28 домов с обманутыми дольщиками.
---
г. Омск

Максим Велл18 марта 2019, 13:49

Более 100 тыс. человек в России не согласятся. И будут правы. Но уже поздно.

Ответить
денис канаровский18 марта 2019, 13:54

Рекламная статья. Видимо Ивановы, пока строится их жилье, живут в палатке около строительства . Вообще не учтены затраты на аренду жилья. В ОСНОВНОМ люди продают свое жилье (возможно единственное) и покупают новое с улучшением площади или места расположения. А Ивановым ждать не меньше 1,5 года. По отношению к уже построенному еще и в минус уйдут.

Ответить
Марина Александровна18 марта 2019, 14:11

Хотела написать, но Вы это сделали уже за меня, аренду для ждущих в те же 30 000 почему-то забыли :)

Зеленый пояс18 марта 2019, 15:38

Видимо, раз Петровы сдают квартиру 2 года, подразумевается, что и те и другие покупают ее с целью сдать, т.к. в противном случае Ивановым, да, прибавить расходы, но и у Петровых прибыль отнять.

Максим Велл18 марта 2019, 13:59

Статья вводит в заблуждение.

Ответить
ID: 1570402618 марта 2019, 13:59

Думаю, что эта калькуляция уже не актуальна в силу изменения в законодательстве, а именно запрете долевого строительства

Ответить
ID: 2003271118 марта 2019, 14:11

Можно резюмировать "анекдотом":
- Я шикарный бухгалтер!
- Да ну?! Сколько будет 2+2 ?
- А сколько надо?
- Вы приняты!!!

Ответить
ID: 2324520518 марта 2019, 14:38

вот точно!! бредовая калькуляция

Николай18 марта 2019, 14:11

Забыли указать что в новостройках с базовым ремонтом, ремонты не особого качества. Скорее всего жилье покупается по сдачу и соседи будут из ближайшего зарубежья, плюс ремонтов и шума в новостройке не избежать. Да и пока ждешь новостройку-надо где-то жить и платить за это

Ответить
ID: 1448426918 марта 2019, 16:16

А с учетом качества нынешнего строительства, так вообще не вариант. Я бы не стала рисковать.

Александр Мустафаев20 марта 2019, 5:42

Большинство стали умнее, автора. Обжёгшись лично. В каждом конкретном случае свои ньюансы. Идеально, когда есть на готовую, да ещё с дизайн проектом и реализованным проектом.

ID: 1840054218 марта 2019, 14:51

лучше синица в руках ,чем журавль в небе,лучше реальная квартира сейчас но дороже,чем кинутые вы и ваши деньги в последствии (и поверьте некому до вас дела не будет)

Ответить
ID: 1808831119 марта 2019, 12:25

Совершенно точно! Лучше переплатить за квартиру, чем всю жизнь прождать.

prosto_pyh18 марта 2019, 15:01

Полностью согласна! Я 4 года ждала, а разрешения на строительство так и нет! и еще надо свои деньги назад получить! в нашей стране надеяться надо только на себя!

Ответить
Александр Мустафаев20 марта 2019, 5:47

Почему же в 2008 году в кризис в США у задолжников по ипотеке изымали коттеджи, по судебному решению, но когда прикинули, что эти коттеджи ветшают, без присмотра их бомбят, коттеджи строят по инд. проекту, продать быстро сложно, решение было принято не выселять, а выплаты в рассрочку и это при их % ставках.

ID: 1485576318 марта 2019, 15:04

Мы так въехали. Взяли на стадии котлована. Повезло что это была "витринная" первая очередь. Дома сдали, мы получили ключи с "мизерной" задержкой в 3 месяца. А вот вторая очередь до сих пор в большинстве своем не может ключи получить.

Ответить
ID: 2404415718 марта 2019, 15:09

А то обстоятельство что Ивановы за эти же два года Ивановы за съем квартиры заплатили Петровым 570 тыс. не учли? Или Ивановы все два года в берлоге жили?

Ответить
balytskiy.v28 марта 2019, 20:32

А что Ивановы до этого жили на вокзале.

Алекс18 марта 2019, 15:18

обычно средний процент разницы между "готовым домом" и на этапе "котлована" это 20%
Многоквартирный дом строиться 2 года по оптимистичному сценарию, первый год сами стены второй год отделка и территория. Средний процент в банке 7.5% годовых в рублях за два года 15% накопиться. Выгода в качестве инвестиций 5% за 2 года. Риск - колоссальный.
У вторички есть плюсы: возможность выбирать, дом построен, качество можно увидеть, управление домом можно увидеть, соседей можно увидеть, инфраструктуру оценить, на транспорте покататься.
Платишь за то, что реально!
Конкурент новостройкам - это молодая вторичка в ипотеку.

Ответить
Борис Д18 марта 2019, 15:34

Ещё плюсы готового варианта...
Дом уже осел, все косяки вылезли.
Большинство жильцов ремонты уже сделали.

Алекс18 марта 2019, 15:58

Согласен

Алекс18 марта 2019, 15:58

Ивановых как и остальных деревенских соседей локации самолета - будет хорошенечко брить аффилированная УК. И все вместе они будут говорить "зато вовремя построили и сдали", а после драться между собой за свободное место на парковочном газоне.

Ответить
Петр Магера18 марта 2019, 16:01

Статья притянута за уши с одной целью — прорекламировать ЖК «Томилино».

Ответить
Вадим18 марта 2019, 16:28

Полностью поддерживаю...

balytskiy.v28 марта 2019, 20:38

Я думаю после Июля основная доля покупателей уйдет на вторичку так как цены на первичке вырастут на10-15%.

Сергей18 марта 2019, 16:05

К стоимости "котлована" стоило бы добавить стоимость страховки от просрочки, банкротства застройщика и т.д. на полную стоимость квартиры. Иначе расчёты неравноценны.

Риск стоит вполне конкретных денег.

Ответить
Елена18 марта 2019, 16:18

Готовую квартиру можно сдавать в найм и этим самым быстрее оплачивать кредит. Не готовую придется ждать и она будет только забирать. Но, к сожалению, многие не имеют средств для того, чтобы купить готовую квартиру. И да, я жду достройки уже 2 года, а впереди еще затраты на ремонт и пока не понятно чем закончится этот квест.

Ответить
Алексей Сизиков18 марта 2019, 17:59

Тем что ты продашь её заезжему из Ивантеевки и купишь нормальное жильё в котором можно первое время и так пожить из т.н Золотого фонда отечественного домостроения ))) я по малолетке тоже мечтал жить в новостройке, но как увидел что они из себя представляют , понял что не все так плохо на вторичном рынке. Помню 15 лет назад люди массово продавали хрущи и брежневки , влазили в кредиты ради новостройки. А теперь новые жильцы старого фонда не спешат с ним расстаться, только если строят индивидуальное жильё)))

ID: 1448426918 марта 2019, 16:19

И проценты за ипотеку в строящемся доме и в готовом не одинаковые. В готовом проценты на порядок ниже, так как риск минимальный.

Ответить
Юрий18 марта 2019, 16:32

Петровы сдают квартиру Ивановым? :-)

Ответить
Олеся18 марта 2019, 16:44

Хорошая статья, это речь об инвестировании, а не о покупке жилья для себя!

Ответить
ID: 175321118 марта 2019, 17:35

Посчитайте ситуацию когда жилье покупается для себя чтобы жить в нем а не оплатить за аренду. С учетом рисков не получить вовремя готовую новостройку ситуация становится прямо противоположной!

Ответить
Лена Мак18 марта 2019, 17:48

Если эскроу счета заработают так как заявлено, то вариант покупки на стадии котлована имеет место быть. Скидка застройщика наверно будет не такая большая как была,но будет. Застройщику надо продавать стройку от этого зависеть будет цена кредита взятого у банка . Если цена не будет привлекательной,то он не сможет вообще привлечь деньги от дольщиков, проще купить то что уже есть готовое,за исключением случая уникальности проекта. С эскроу счетами могут быть конечно недополученные проценты у Покупателя,если объект не сдадут, но зато хотя бы можно будет математику просчитать разных вариантов

Ответить
Алексей Сизиков18 марта 2019, 17:49

Обе семейки проиграли т.к. купили квартиры в ЧЕЛОВЕЙНИКАХ. Сам я живу в самом центре своего города в окружении 2 хрущёвок, 1 сталинки и 1 брежневки на 9 этажей , я сам в хрущевке. Большой двор, есть зелёные насаждения, детские площадки в т.ч. футбольно-хокейная коробка. А что есть внутри дворов где 16 этажные человейники? Асфальт, бетон и машины до самых дверей подъезда и лужи от бензина и масел из этих машин, зимой когда все утром дружно ставят на прогрев стоит такое амбрэ))) это ещё не все "плюсы " человейника, постоянно летят трубы и соединения в местах где счётчики, змеевик и общий стояк, т.к. напор дикий. Утром если успел на лифт, это будет казаться победой дня, а если нет полным провалом, т.к. пожарная лестница и площадка на ней без лампочек или их стырили сами жильцы , пыль в 3 метра, белое лучше не надевать и ещё бывает что там все просто завалено мешками с мусором после ремонтов, а руки ни у кого не доходят))). Ну и не менее важное, квартиры по планировке это что то с чем то и по квадратуре тоже, однушка 22 метра, трешка 44 и при продаже застройщик пишет евро трешка по цене двушки))) ещё забыл косяк , вентиляция не соответствует нормам СНиП и СанПиН, грибок частый гость человейника. Ну и человейник вокруг устоявшейся планировки города создаёт переполненность объектов инфраструктуры и даже их нехватку, а строить их негде))) ну и представьте если раньше в этом районе жило 250 семей и они худо бедно могли уехать на метро то в человейном микрорайоне 1000 семей и в соседнем таком же районе тоже 1000. Блин ну это же создаёт массу неудобств, при том что люди переезжают в те же о сутм хрущебы только условия проживания становятся в разы хуже и дома зачастую как карточные домики из монолита, а снаружи кирпич для нагрева покупателей)) одну две колонны снеси и домик рухнет. Если я буду выбирать другое жильё то предпочту что то из брежневских 5-7 этажек по 2 площадки на квартиру, либо что из строек 90х по индивидуальному заказу, большинство из них не выше 8-9 этажей и они как то выделяются на фоне топорных человейников. Сталинки сильно затратны в плане ремонта, хрущевка рядом с ними в этом плане отдыхает и является более предпочтительной , пусть и квадратура меньше, а вылизанная как у кота сталинка не очень вкусная по цене ввиду завышенного ЧСВ у её владельцев и не все сталинки шедевры строения, особенно послевоенные 47-52 года.

Ответить
Роман18 марта 2019, 19:17

Про метраж какой-то бред. Двух комнатные в новостройках обычно 50-65 метров. 25-27 метров - студия! Три комнаты от 65 в среднем начинаются. Не знаю, где вы в Хрущевке такой метраж нашли. Про парковку тоже ерунду. Обычно во дворе машин нет. Парковку делают за домом + подземную. Но это не отменяет, что мест там все равно нет и либо 1 млн руб в Мск за место, либо лотерея каждый день, встанешь ли у дома или поедешь по соседним дворам кататься (если они есть).
Это все для Москвы актуально. Как в других городах, не скажу.

ID: 1840054218 марта 2019, 19:20

что за споры,что за дебаты,поберегите нервы,они вам ещё понадобятся ,для дальнейших баталий по поводу купить или нет наше жильё которое нам предлагают со всех сторон,другой вопрос где,почём и сколько это стоит

Ответить
Nik18 марта 2019, 20:00

Иваново любители бесплатного сыра,
Петровы адекватные, здравомыслящие прагматики. Все люди как известно воры, сказано в писании Не искушай ближнего своего, не Давай деньги вперёд!

Ответить
ID: 1840054218 марта 2019, 20:29

дорогие товарищи посмотрите на досуге 12 стульев классный фильм,в большинстве случаев нас граждан видят в качестве "лохов" а вось клюнут,это точно статья заказ

Ответить
Александр Антипов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 марта 2019, 21:13

Пока ждешь и нервничаешь новостройку 2 года минимум, за это ремя арендуешь по 30 тысяч в месяц квартиру, итого 720 тысяч, + потом переделывать еще ремонт за застройщиком))
Реклама не прошла))

Ответить
Игорь18 марта 2019, 22:34

Что то я не понял А почему не посчитали что у меня есть хата где жить И я планирую просто вложить 20 лямов в покупку нескольких квартир

Ответить
ID: 1840054219 марта 2019, 7:50

лучше тогда купить домик у моря и жить в своё удовольствие,а по окончании сезона сдавать,примерно так

Алекс19 марта 2019, 9:53

Доброе большинство целевой аудитории - это ипотечники, даже без первого взноса (!)

Sergei18 марта 2019, 22:39

Реклама ЖК Томилино? Невнятная и некорректная, рассчитанная на наивных граждан.

Ответить
Вероника19 марта 2019, 0:10

Автор статьи видимо не учился в институте . Забыли о понятиях приведения расходов и доходов к текущему моменту. Так вот формулки несколько отличаются от простых арифметических калькуляций.
Простым языком для тех кто не в курсе:одна и та-же сумма потраченная сегодня и через год, это разные суммы. Одна и та же квартира полученная сегодня и через два года, это разные вещи. По факту , при вложении в стройку, денежки вы платите сегодня, а метры получаете года через три (при оптимистичном раскладе) . Есть еще такие понятия как инфлиция, о которой автор статьи видимо подзабыл).
Про риски я вообще молчу. Мой брат 6 лет назад вложился, уже третий год судится с застройщиком и финал еще далек, потому что там банкротство.
И не верьте тому что квартира после сдачи дома вдруг станет дороже на 30%. С чего это вдруг застройщику так дорого кредитоваться у дольщиков?
Прошли времена резкого подъема цен на недвижимость, за счет которого как раз и происходила эта разница в 20-30%.
И опять-же, те кто хоть что-то запомнил из курса экономики помнят, что цена определяется только одним фактором, спросом. А денег у людей сейчас нет.
Выгоднее купить готовое жилье сегодня, с небольшим кредитом (не замахивайтесь сразу на новостройки с большим метражом! Каждые пол миллиона в кредит обрастают солидной переплатой в случае длительного срока кредитования. Лучше улучшать свои жилищные условия поэтапно. Так чтобы кредит можно было выплатить за 3 года. Потом продавать и покупать бОльшее, тоже с небольшим кредитом. Так за 6 лет можно приобрести приличную квартиру. Ту которую, если бы взяли с первой итерации пришлось бы отрабатывать банку лет 10-15.
Ну, и собственно я рада, что народ у нас поумнел хотябы набив себе шишек, поэтому сейчас “стройки” так рьяно и пытаются втюхивать и со скидками и по акциям, но народ не ведется уже. Нмкому не нужны ваши “котлованы”, под которые чаще всего даже разрешение на строительство не получено. Это чистой воды мошенничество, продавать воздух! И не стыдно-же ...такие статьи писать.

Ответить
Юлия19 марта 2019, 13:50

Простой калькулятор показывает, что это всё фуфло,поскольку процент переплаты одинаков.
Впридачу.Сравниваются два неравноценных объекта. Потому что из Люберец,например, можно выехать электричкой. А к Октябрьскому можно стоять в пробке от поворота на Жилино, и всю дорогу. Особенно в выходной летом.
Некорректно сравнивать два жилья с разлетом стоимости в миллион.

Ответить
Вероника19 марта 2019, 16:44

Вот, тоже хотела сказать,что сравниваются объекты в Люберцах (город!) и ЖК Томилино относящийся к поселку.
Инфраструктура города и поселка это небо и земля. Когда за больничным придется ехать в районный центр или ребенка в поликлинику везти туда-же,... про вызов скорой помощи вообще молчу, это будет экстрим.

Sergey20 марта 2019, 8:16

А где жили Ивановы, пока строилось их жильё???

Ответить
Anastacia Timoshenko20 марта 2019, 11:14

В новостройке не учли расход на ремонт! 0,5-1 млн р сверху!!! Да, и расход на аренду при строительстве )

Ответить
Тимофей20 марта 2019, 13:25

Там же написано, что квартиру с отделкой отдают в новостройке, мебель там и там покупать.

Anastacia Timoshenko20 марта 2019, 14:06

Вы правы, не заметила, но в новостройке отделка, во вторичке - отделка с мебелью )

Роман Соколов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 марта 2019, 15:03

Ремонт(1млн) + мебель(0,5млн) - во вторичке которой сразу живёшь.А новыйСтрой - ждёшь и оплачиваешь наём(мин. 0,3 млн/год).И на кой рожён нужен новострой?Новостройки не растут, вторичка дешевле.На не стабильном ,часто "падающем" рынке( за менее 30 лет - 3 раза) - лотерея!

Ответить
Dima21 марта 2019, 13:46

Самоё главное! Потом в этом доме ещё лет 10 будет грохот от ремонта соседних квартир! А пока дом не введён в эксплуатацию вообще можно работать и днем и ночью! Знаем, проходили это!

Ответить
Сергей26 марта 2019, 18:43

Автор настолько неприкрыто манипулирует цифрами - аж смешно :)
Например (не увидел выше) еще такие доводы в пользу вторички:
1. вторичку можно через 5 лет продать (без уплаты налогов) и улучшить условия проживания. А новострой - даже если вовремя сдадут - пока еще получишь право собственности (+1,5-2 года).
2. За этот же срок по вторичке можно получить налоговый вычет (который можно пускать на погашение той же ипотеки). А на первичке - надо сначала получить либо право собственности, либо акт приема-передачи квартиры (лично у меня по акту у меня не приняли на регистрацию, пришлось по суду).
3. еще целый ряд моментов, который доступен только после получения права собственности (тот же материнский капитал, наверное)

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru