недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяИпотекаПрофессионалам

Камила Фазлыева: «Ипотека с господдержкой выполняет функцию аппарата ИВЛ»

3 252 11
Камила Фазлыева: «Ипотека с господдержкой выполняет функцию аппарата ИВЛ»
О том, сколько лет понадобится рынку недвижимости, чтобы перевести сделки в электронный формат, и почему льготная ипотека — это не так хорошо, как кажется, Циан.Журналу рассказывает Камила Фазлыева, которая руководит ипотечным бюро и проектом «Электроннаясделка.рф».

Электронная регистрация как плюс пандемии

— Пандемия увеличила количество электронных сделок? Во сколько раз вырос объем обращений в вашу компанию за услугами?

— Электронные сделки — одна из немногих отраслей, которые во время пандемии развивались. МФЦ были закрыты, поэтому даже те, кто изначально был ярым противником этого вида услуг, обратились к электронной регистрации. С конца марта и весь апрель мы наблюдали рост обращений на подключение к электронному взаимодействию в три раза, и до сих пор количество обращений у нас больше, чем было в марте.

— С какими трудностями пришлось столкнуться во время самоизоляции с проведением электронных сделок, были ли сложности при взаимодействии с Росреестром, МФЦ?

— На вторичном рынке жилья для того, чтобы подать документы на сделку в электронном виде, требуется письменное разрешение от собственника жилья, а оно подается через МФЦ, которые были закрыты. Эта проблема серьезно сократила количество сделок на вторичном рынке.

Нам пришлось срочно искать выход из этой ситуации — мы решили удостоверять такие заявления у нотариуса, а потом подавать почтой в Росреестр, а в тех регионах, где работали выездные курьеры кадастровой палаты, прибегать к их услугам. Что касается всего рынка — было непросто проводить ипотечные сделки. Однако пандемия послужила импульсом для развития онлайн-ипотеки — банки с колес запустили процесс выдачи ипотеки по электронным документам.

— Выступая на конференциях, вы часто говорите, что цифровизация госорганов отстает на три-пять лет. Пандемия ускорит этот процесс?

— Пандемия ускорила цифровизацию коммерческих структур и бизнеса, а госструктуры переходят в онлайн со своей скоростью. Например, когда сделки проходят по военной ипотеке либо с участием материнского капитала, где нам нужно постановление органов опеки и попечительства на определение доли несовершеннолетнего — тогда все документы из госорганов идут в бумажном виде. Но во время самоизоляции некоторые отделения опеки были готовы предоставить и подать постановление для Росреестра в электронном виде. Думаю, что в течение этого года хотя бы с органами опеки удастся перевести документооборот в электронный вид.

«Там, где жилье дороже, больше желающих его отнять»

— К формату электронных сделок покупатели в Москве относятся пока настороженно. А как в Башкирии?

— Испуг перед электронной регистрацией появился благодаря прошлогоднему вбросу в СМИ…

— Вы имеете в виду историю о том, как корреспондент одного из центральных каналов обнаружил, что его квартира «подарена» с помощью фальшивой электронной подписи?

— Да, и эта информация особенно долго тиражировалась и муссировалась в Москве. Мы начинали делать электронную регистрацию в Башкирии еще в 2015 году — до того, как эту услугу внедрил Сбербанк, и никакого страха перед этим форматом не было. Сейчас мы развиваем электронную регистрацию и в других регионах.

Что касается Москвы, то ее население более осторожно, так как вопрос мошенничества на столичном рынке жилья стоит острее: там, где жилье дороже, больше желающих его отнять. Не просто так Булгаков писал, что москвичей испортил жилищный вопрос.

К чему привел вброс о том, как журналист якобы потерял квартиру из-за использования электронной подписи? Пострадали застройщики. К ним покупатели приходят и говорят: аннулируйте сразу после подписания договора мою электронную подпись. Приходится объяснять, что придется подождать, чтобы Росреестр успел зарегистрировать сделку, и лишь потом отозвать сертификат.

В итоге мы получили усложнение сделки на вторичном рынке — теперь собственник должен уведомлять Росреестр о своем решении продать квартиру — и страх перед электронными подписями.

Что касается истории с московским журналистом и фальшивой электронной подписью, то ее завершения мы так и не узнали: нам не показали мошенников, которые провернули эту аферу (если она была). Мои знакомые юристы, которые занимаются электронной регистрацией, ходили на этот суд — о мошенничестве с подписью там вообще не было ни слова. Сегодня 99% мошенничеств на рынке жилья происходит в бумаге — ее подделать гораздо проще.

— Какие риски существуют при электронной регистрации сделок?

— Противники электронных сделок утверждают, что существует риск получить электронную подпись другого человека по доверенности. Согласно поправкам в федеральный закон «Об электронной подписи», с 1 июля 2020 года получить электронную подпись по доверенности нельзя.

Честно говоря, и раньше аферы с электронной подписью касались в основном юридических лиц. Например, в начале 2000-х многие рейдерские захваты компаний происходили именно потому, что в руках у кого-то из сотрудников оказывалась электронная подпись генерального директора, которую он получил по доверенности. Сегодня этот номер не пройдет: электронную подпись удастся получить только на себя.

Все страхи, связанные с онлайн-регистрацией сделок, возникают только потому, что это относительно новое явление для рынка. Мы ведь уже редко пользуемся бумажными деньгами, предпочитая электронные деньги, и не боимся, что их у нас украдут. То же самое произойдет и с электронной сделкой. Думаю, лет через пять люди будут относиться к электронной сделке так же, как к обычной услуге.

В сфере электронного документооборота законодательство идет семимильными шагами — все недочеты и дыры закрываются очень быстро.

Кстати, не подумайте, что я адепт электронной регистрации и не знаю бумажных сделок: мое агентство недвижимости работает на рынке уже 15 лет. Мы провели тысячи сделок в бумаге. И в этой сфере изменения, которые защищают добросовестных приобретателей, происходят максимум раз в пять лет.

— Какое соотношение электронных и бумажных сделок у вас в агентстве?

— Что касается вторичного рынка, то соотношение 60 на 40%. В свое время мы догоняли количество электронных сделок до 90 и даже до 100%, но потом перестали суетиться. Произошло это после введения в прошлом году закона о заявлении собственника на разрешение на электронную сделку. Это значит, что клиента придется гонять в МФЦ. Зачем?

Мы исходим из пожеланий клиента: если он предпочитает бумажный формат, делаем бумажный. А вот практически весь первичный рынок у нас в регионе переведен в электронный вид — здесь в любом случае документы подаются онлайн.

«Подключитесь, и всё будет летать. Но ничего не летает»

— Как часто вы внедряете какие-то новые услуги?

— Постоянно. Мы уже пять лет выступаем в роли локомотива электронной регистрации и внедряем абсолютно все, что «попадается по дороге». Застройщикам надо открывать электронные и эскроу-счета, и мы это предлагаем. Нужны документы взаимодействия с клиентами по новой схеме — мы эти услуги тоже вводим.

В этом году столкнулись с невозможностью электронной регистрации из-за бумажной закладной, пытаемся решить эту проблему. Мы помогаем банкам с электронной ипотекой.

Казалось бы: есть программа, есть банки и есть Росреестр. Подключитесь, и все будет летать. Но на самом деле ничего не летает. В одном регионе госрегистратор требует пять документов, а в другом — 25. Несмотря на то что закон № 218 («О государственной регистрации») един для всех, трактуют его по-разному: тут требуется такая-то справка, а здесь нет. В итоге, когда застройщик отправляет ДДУ на регистрацию с ипотекой, возникает масса сложностей. И многое приходится доделывать на ходу.

— Какие сделки нельзя провести онлайн?

— Онлайн можно провести любые сделки. Заблуждение о том, что какие-то сделки нельзя провести в электронном виде, идет от известного банка, у которого перечень электронных действий ограничен. Трудности возникают, например, при той же сделке с материнским капиталом, когда органы опеки выдают постановление только в бумажном виде. Мы должны отправить его в Росреестр, а у нас просто нет цифровой версии.

Региональные подразделения Росреестра ведут себя по-разному: в одном случае допустимо отправить все остальные документы в электронном виде в Росреестр, а бумажное постановление органов опеки потом передать через МФЦ. Но некоторые региональные подразделения Росреестра принимают документы либо только в бумажном виде, либо полностью пакет в электронном, не допуская комбинированных сделок. Таким образом, возможность заключения онлайн-сделки зависит от региона.

— С 1 июля порядок получения электронной подписи упростился. Как теперь это происходит?

— Я бы не сказала, что порядок упростился. Он стал более регламентированным и понятным, четким. Появились легальные способы дистанционной идентификации. Например, если у вас есть 10-летний загранпаспорт с биометрическими данными, если ваши данные имеются в единой системе идентификации и аутентификации (собирают банки), если у вас есть действующая электронная подпись (не закончился срок сертификата), на основании этого вы можете выпустить новую подпись. Кроме того, поправки, введенные с 1 июля этого года, ужесточили требования к удостоверяющим центрам.

«Ипотека не должна быть единственным рабочим инструментом приобретения жилья»

— Вы не слишком хорошо относитесь к ипотеке и считаете, что следует выдавать меньше ипотечных кредитов. Почему?

— Моя компания называется «Ипотечное бюро Камилы Фазлыевой», мы занимаемся оформлением купли-продажи квартир по ипотеке. Ипотека не должна быть единственным рабочим инструментом для приобретения жилья в нашей стране.

За 15 лет, которые я работаю на рынке недвижимости, роль ипотеки выросла до недопустимых размеров. Если 15 лет назад еще были люди, которые были способны накопить на покупку жилья (а в регионах недвижимость значительно дешевле, чем в столице, было реально накопить на квартиру), то сегодня практически весь спрос сформирован из ипотечных кредитов. У населения денег нет: люди разучились копить, да и копить особенно нечего из-за реального снижения доходов.

Изначально ипотека не была такой доступной. Именно снижение процентов по ипотеке дало толчок к росту цен на жилье и огромным темпам строительства. До какого-то момента это было нормально.

Но сегодня ситуация такова, что купить квартиру без ипотеки по силам только единицам, а никаких других реальных инструментов нет. Всё остальное — только примочки к ипотеке (как, скажем, социальные программы).

Допустим, военная ипотека: мало в каком регионе у вас получится купить жилье только на накопления системы ипотечного кредитования для военнослужащего — вам придется прибегать к военной ипотеке. То же и с материнским капиталом: его сумма не позволяет приобрести квартиру в городе, вы будете использовать его в качестве первоначального взноса либо для частичного погашения жилищного кредита.

А что такое ипотека? Это деньги, которых нет, это заем денег из экономики завтрашнего дня. Сейчас с каждого баннера призывают: «Купи квартиру!», словно это батон колбасы.

Более того, часто предлагают купить квартиру с нулевым первоначальным взносом, что, на мой взгляд, в корне неверно.

— Следует ли нам ждать нового витка цен на жилье после ипотеки-2020 под 6,5% на новостройки?

— Мы дошли до того, что ипотека уже мало влияет и на уровень цен, и на рост количества сделок. Она просто сохраняет жизнь на рынке — ипотека с господдержкой выполняет функцию аппарата искусственной вентиляции легких: вроде бы пациент жив, но есть ли у него будущее? Понятно, что вся кампания направлена на поддержку застройщиков.

Я против постоянной накачки ипотеки государственными деньгами. Это как наркомания: ипотека без господдержки существовать уже не может. «Мы еще больше выдали ипотечных кредитов», — радостно рапортуют банкиры как о достижении и благе, а это не благо, это кредитная игла, кабала. Это значит, что еще больше людей поставлено в зависимое положение.

Наоборот, следует добиваться, чтобы кредитная нагрузка уменьшалась. Не стоит из каждого утюга кричать: «Купи квартиру — это так легко!» Это нелегко! Нужно понимать, что кредит — это плохо: это деньги, которые ты занял, следовательно, их придется возвращать, а в случае ипотеки — в 2, а то и в 2,5 раза больше, чем взял.

И часто люди платят по ипотеке, лишая себя самого необходимого: нельзя масла намазать детям на бутерброд, потому что висит ипотечный кредит. Государство, которое печется о благосостоянии народа, так не поступает.

Если у вас есть квартира, но вам нечего есть, — это не благосостояние. А у основной массы населения именно так и обстоят дела. Кредитные истории уже черные.

Что мы можем предложить взамен? В Башкортостане развивается программа «Жилстройсбережения». Это чешско-немецкая модель накопительных кооперативов: люди копят деньги, а потом государство субсидирует низкую процентную ставку. Это не панацея, это переходный инструмент, но его имеет смысл распространить на всю Россию, потому что такая модель формирует в людях культуру накопления.

— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?

— Я занимаюсь практической стрельбой — стреляю из кольта. Говорят, у меня это хорошо получается. А сейчас нахожусь на даче, у нас здесь температура +40º C — просто замечательно, никаких тропиков не надо.

Комментарии 11
Игорь25 августа 2020, 1:46

Цитата: "...Это значит, что еще больше людей поставлено в зависимое положение. ..."
Так это и есть у них основной целью, это же понятно. Закредитованный - значит лояльный.

Ответить
ID: 2243837725 августа 2020, 21:16

Поначалу читаешь и соглашаешься, но последний абзац... это реклама что-ли? И кто-нибудь может объяснить принципиальное отличие их программы от той же ипотеки с той же господдержкой, против чего она выступает? Или там просто величина первого взноса выше?
А то, что ипотека даже по нулевым ставкам недоступна почти половине населения, хотя в такие данные даже не хочется верить, так об этом Минфин сказал недавно.

Ответить
ID:335529826 августа 2020, 9:16

Все верно сказано! Супер!!

Ответить
Лекс Лютор26 августа 2020, 21:51

мы продадим вам квартиру , в ипотеку в полтора раза больше, а не 2,5 но ценик на квартиру выставим в 2 раза выше ... пипл схавает , ведь 7 млн человек считают халву наиболее выгодным кредитным предложением ))))...Порой кажется, что страной и бизнесом рулят какие то фарцовщики , и то что эта мадам занимает такое место , прямо указывает , что Россия больна душой , как большая часть ее населения...

Ответить
Бюро27 августа 2020, 5:51

Про ипотеку правда, а правда глаза многим колит.
А вы знаете эту мадам, чтобы так говорить. Мадам много полезного сделала для общества, изучите.

Ответить
Игорь27 августа 2020, 11:10

Ничего он изучать не будет. Он занимается здесь троллингом. Все его посты всегда об одном и том-же. )

Лекс Лютор29 августа 2020, 0:49

Игорь до сих пор верит , что по халве платит магазин ))) как и 7 млн человек с кредитными картами на 300 тыр лимита )))

Нина28 августа 2020, 13:37

Камила Асхатовна мыслит глубоко профессионально и с перспективой. От главенства ипотеки пора уходить. Искать новые инструменты, позволяющие развиваться не только застройщикам и банкам.
Переходные инструменты, типа жилищно-накопительная система, также важны.
Но, в первую очередь, важен рост ввп

Ответить
Сергей ТСТ28 августа 2020, 15:00

взгляд ,глаза ... но все равно не куплю не по ипотеке не без нее ... все равно все уже поезд ушел вкладывать деньги в бетон .. тема уже себя изжила .30 лет строят там куда стекалось население из бывших республик СССР из городов на крайнем севере .... теперь мигранты даже не замещают естественную убыль население ... да и размежевание поколений уже свершившийся факт .. да есть кто не имеет своего жилья ( Москва Область ) но они все равно занимают съемные квартиры .. а вот когда они переедут в купленные то что будет снимать то что они освободят .. бред что все мечтают жить в Москве не предлагать ...

Ответить
Лекс Лютор29 августа 2020, 0:51

Нужно предложить пару квартир Игорям-инвесторам в Воркуте ))) им все равно, что продавать )))...

Сергей30 августа 2020, 11:17

5+

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]