недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаИпотека

Купить квартиру или апартаменты?

28 842 19
Купить квартиру или апартаменты?
Апартаменты, с одной стороны, так и заманивают ценами – в центре Москвы двухкомнатный лофт можно купить за 8 млн рублей. С другой стороны, пугают скрытыми платежами – больше налог, дороже коммуналка, выше ставки по ипотеке. Чтобы выяснить, что же все-таки выгоднее, мы просчитали несколько сценариев.

Апартаменты, с одной стороны, так и заманивают ценами – в центре Москвы двухкомнатный лофт можно купить за 8 млн рублей. С другой стороны, пугают скрытыми платежами – больше налог, дороже коммуналка, выше ставки по ипотеке. Чтобы выяснить, что же все-таки выгоднее, мы просчитали несколько сценариев.


Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!




Для сравнения мы взяли ЖК «Резиденции композиторов» на Павелецкой набережной, в котором есть как квартиры, так и апартаменты. 

 

Стоимость покупки 

 

Двухкомнатные апартаменты площадью 54,4 кв. м можно купить за 8 716 055 рублей. Аналогичная квартира площадью 53,6 кв. м стоит 11 885 886 рублей, что на 27% дороже.  

Разница в 3 млн рублей – сильный аргумент в сторону покупки апартаментов. Но нельзя забывать, что после приобретения недвижимости ее еще нужно обслуживать.  

 

Коммунальные платежи 

 

В апартаментах коммунальные платежи выше, поскольку тарифы рассчитываются не для жилого помещения, а для коммерческого – разница примерно в 20%. Так, в среднем собственник двухкомнатной квартиры платит примерно 2,5 тыс. рублей в месяц за свет, воду, отопление и пр. А владельцу апартаментов придется выложить 3-3,5 тыс. рублей.  

 

При этом эксплуатационные платежи (квартплата) будут одинаковыми что для квартиры, что для апартаментов – около 3 тыс. рублей. 


 

Получается, что собственник апартаментов ежегодно будет переплачивать около 12 тыс. рублей. Мы помним, что разница между апартаментами и квартирой при покупке составляет 3 169 831 рублей. Если разделить эту сумму на переплату за коммуналку в год, мы получим 264 – это значит, что тот, кто купил апартаменты, будет экономить в течение 264 лет и только после этого начнется реальная переплата.   

 

Налог на имущество 

 

С одной стороны, ставка налога на апартаменты значительно выше, чем на квартиры. Для жилых помещений это 0,1% от кадастровой стоимости помещения, а вот для апартаментов – уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Но в то же время кадастровая стоимость нежилого помещения значительно ниже.   

 

Квартиры в ЖК «Резиденции композиторов» еще не сданы, поэтому конкретной цифры пока назвать нельзя. Но в среднем кадастровая стоимость квартир в новых домах составляет около 180 000 рублей за 1 кв. м, а апартаментов в три раза меньше – около 60 000. На квартиру действует налоговый вычет, который предусматривает, что налогом не облагаются 20 кв. м. На апартаменты это послабление не распространяется. Проведем примерные расчеты для выбранных нами апартаментов и квартиры. 


Получается, что владелец двухкомнатных апартаментов ежегодно будет платить налог в размере 16 320 рублей, а хозяин аналогичной квартиры – всего 6 048 рублей (переплата составляет 10 272 рублей). Вновь посчитаем, насколько существенна эта сумма с учетом изначальной дешевизны апартаментов по сравнению с квартирой: 3 169 831/10 272=308. Сэкономленные средства при покупке апартаментов позволяют компенсировать налоговые переплаты на 308 лет. 


 

Если суммировать переплату за коммунальные платежи и за налог, то станет понятно, что покупка апартаментов будет выгодна владельцу в течение 142 лет – 3 169 831/(12 000+10 272).  

 

Таким образом, экономия при покупке апартаментов в любом случае покрывает все последующие переплаты. Поэтому финансового вопроса не стоит опасаться, если вы выбираете между апартаментами и квартирой. 

 

Что еще нужно знать об апартаментах? 

 

– В апартаментах нельзя сделать постоянную прописку, но можно получить временную регистрацию, если здание, в котором они располагаются, имеет статус гостиницы или апарт-отеля. 
 

– Часто ставки по ипотеке на приобретение апартаментов чуть выше, чем на квартиры. Если планируете пользоваться заемными средствами, то этот момент также стоит просчитывать. 

 

А сдавать  выгодно? 

 

Если покупаете недвижимость для того, чтобы ее сдать, какой тип выбрать – апартаменты или квартиру? Используем расчеты, которые мы провели выше, а также проанализируем рынок аренды в районе ЖК «Резиденции композиторов». По данным калькулятора недвижимости ЦИАН, в соседнем доме (Даниловская набережная, 4, к. 2) стоимость аренды двухкомнатной квартиры аналогичной площади составляет 45 518 рублей, с доходностью 5,6% годовых. Однако это дом 1973 года постройки, что, конечно, влияет на стоимость. В новом доме (2016 год постройки) по адресу: Автозаводская ул., 23, к. 7, апартаменты площадью 40 кв. м сдаются за 50 тыс. рублей. Соответственно, можем предположить, что апартаменты в 54 кв. м будут стоить 55-60 тыс. рублей. 

Доходность от сдачи квартиру в аренду действительно выше, чем от сдачи в аренду апартаментов – за счет более высоких расходов на обслуживание апартаментов. Однако и здесь экономия на стадии покупки имеет ключевое значение – доходность у апартаментов составляет 7,1% годовых против 5,4% у квартиры. Соответственно, и срок окупаемости у апартаментов меньше – почти 14 лет, тогда как у квартиры – чуть больше 18 лет.


Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Комментарии 19
ALBERTKKKK nbg25 июля 2017, 18:52

308 лет и 142 года что там будет?

Ответить
Tux26 июля 2017, 22:52

Ну а если взять в пример не принципиального одиночку, а среднестатистическую семью - двое родителей и ребёнок...
Во-первых, на троих тогда вообще не будет налога на квартиру. А на апартаменты будет, даже если в семье 10 человек. К тому же с занижением цены в 3 раза что-то погорячились, разница в среднем раза в полтора.
Во-вторых, с временной регистрацией в муниципальный садик чёрта с два попадёшь, придётся искать коммерческий. Разница для центра Москвы будет от полумиллиона рублей в год. В хорошую школу тоже проблематично, так что или хорошая платная или плохая, куда никто с постоянной пропиской не захотел. Ну или опять же кому-то платить.
В-третьих, я за двушку примерно такой же площади плачу коммуналку примерно 4 тыс. и не верю, что за апартаменты коммуналка вдруг окажется 3-3,5 тыс., полагаю стоит ориентироваться на 6-7 тыс., т.е. разницу в 2-3 тысячи в месяц.
А уже если ко всему прочему ещё и ипотека нужна, то апартаменты уже совсем не интересно смотрятся.

Ответить
Тимур27 июля 2017, 9:49

А почему налога не будет? Вычет же идёт на квартиру, не собственника

ID: 1227375227 июля 2017, 11:08

Если три собственника, то 3х20 = 60м не облагается налогом.

Владимир28 июля 2017, 11:25

че то Вы погорячились... вычет вроде на квартиру 20 м, а не собственников (20*3)

Владимир28 июля 2017, 11:26

В соответствии с п. 3 ст. 403 НК РФ налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 кв. м общей площади этой квартиры (так называемый налоговый вычет - п. 8 ст. 403 НК РФ). Учите мат часть!

ID: 1227375228 июля 2017, 13:57

Если квартира 50м, у меня 1/2 доли, т.е. с 25м какой вычет будет у меня?
Мне казалось, что вычет идет на человека, или я не права?

Владимир28 июля 2017, 14:02

вычет 20 м т.е. 10 у Вас 10 у Вашей жены (например).

Сергей Васильевич27 июля 2017, 9:37

Дааааа, видимо очень плохо стало с продажей апартаментов.

Ответить
Владимир28 июля 2017, 11:50

Почему?

Галина Пушкарева27 июля 2017, 9:42

Наивные подсчеты...Коммуналка дороже не в том процентном соотношении. На примере ЖК YES в СПБ могу сказать,что обслуживание апартамента 28 метров обходится 4,5-7 тыс,а квартиры 2,5-3 тыс. в месяц.
Налог на коммерческую недвижимость - 2% а не 0,5 как посчитали. Если еще учесть,что апартаменты более дискомфортны для проживания(сделаны по стандартам нежилых помещений с низким уровнем звукоизоляции) то не факт что они сдаваться будут по той же цене что и квартиры.

Ответить
Ирина5 августа 2017, 2:40

2% налог только если аппартаменты в МФК, и то этот налог можно снизить непосредственно на аппарты, доказав что это жилая, а не торговая площадь, а все остальные по 0,5.

Галина Пушкарева7 августа 2017, 10:13

Ирина,по документам - это нежилое помещение

ID: 803534227 июля 2017, 9:42

Еще забыли про парковочные места, которых предусматривается на порядок меньше для апартаментов.

Ответить
ID: 1227375227 июля 2017, 11:10

И на шумных соседей в апартаментах в полицию не пожалуешься - нормы шума другие, т.к. нежилое. И материнский капитал не используешь при покупке. Куча минусов.

Ответить
Алекс27 июля 2017, 16:33

Апартаменты более подойдут для краткосрочной аренды. Тогда приведенные расчеты по доходности и расходам не актуальны. Хотелось бы ознакомиться с информацией от сдающих апартаменты представителей управляющих компаний или владельцев, а не от сторонних наблюдателей.

Ответить
Гоги28 июля 2017, 12:18

А еще почему то все забывают о 5 кратном увеличении налога на имущество в течении следующих лет. т.е. это буквально на следующий год, уже в два раза налог будет больше!!!

Ответить
Екатерина2 августа 2017, 11:04

есть еще один очень значимый минус, о котором никто не упомянул. если апартаменты в апарт-отеле, то раз в несколько лет этаж ставится в плановый ремонт с возможной заменой мебели. УК предъявит собственнику счет под миллион, а есть у тебя эти деньги или нет, никого не волнует. ну и естественный простой во время ремонта с потерей дохода.

Ответить
Галина Пушкарева7 августа 2017, 14:55

Екатерина,не говорите ерунды... Какая замена мебели по требованию УК???Сам собственник решает эти вопросы.Многие апартаменты продают вообще без мебели..

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru