недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотека

Новостройки Московского региона. Итоги мая 2018

7 652 2
Новостройки Московского региона. Итоги мая 2018
Рынок растёт несмотря на сезонность и проблемы у одного из крупнейших застройщиков в регионе

Сделки 

1. Рынок новостроек Москвы в мае продолжил свой рост. В Москве в старых границах было зафиксировано 4175 сделок, в Новой Москве – 2318 сделок, в 100 ключевых ЖК Московской области 4377 сделок. По сравнению с рассчитанными по аналогичной методике итогами апреля число сделок в Московской области и Москве в старых границах несколько сократилось (на 1,6% и 4,0% соответственно), но одновременно зафиксирован рост числа сделок в Новой Москве (+6,6%). В предыдущие годы статистика продаж в мае в силу сезонных факторов всегда была заметно слабее, чем в апреле. В 2015 году в мае было зафиксировано на 22% меньше сделок, в 2016 и 2017 году на 12% меньше регистраций по сравнению с апрелем. Т.о., околонулевая статистика в прошедшем мае, де-факто, свидетельствует о продолжении восходящего тренда на рынке. Динамика числа сделок по отношению к аналогичному периоду предыдущего года сопоставима с апрельской — Москва в старых границах +62%, Новая Москва +58%, Московская область (100 ключевых ЖК) -5%. 

Отдельно следует выделить стабильное число сделок в Московской области. Несмотря на то, что продажи у второго девелопера этого региона по площади строящегося жилья (компании «Урбан Групп») в мае практически остановились, общее число сделок на этом субрынке изменилось слабо. В последние 1,5 года «Урбан Групп» ежемесячно продавала около 500 квартир (~ 9% рынка), в мае 2018 по этим жилым комплексам было зафиксировано лишь 165 регистраций (в основном, по сделкам, заключение которых началось еще в апреле).  

2. После роста в апреле 2018 рост оценочной выручки застройщиков приостановился. В Москве в старых границах выручка снизилась на 3,9% (с 49.0 до 47,1 млрд руб.); в Новой Москве выручка выросла так же, как и число сделок (+6,7%, 11,0 млрд руб в мае против 10,3 млрд руб. в апреле). Т.о., московский рынок в целом в денежном выражении в мае снизился на 2,0%. Это связано со снижением доли сделок в премиальных сегментах (что объяснимо сезонным фактором, так как целевая аудитория этих объектов активнее выезжает на отдых в праздничную половину месяца), а также с возобновлением снижения среднего метража проданной квартиры по рынку в целом (в Москве в старых границах средняя площадь реализованного лота снизилась на 1,6 кв. м., а в Новой Москве – на 0,5 кв. м по сравнению с апрелем). 

3. Доля ипотечных сделок стабилизировалось. В мае 2018 года с привлечением банковского финансирования было совершено 48% сделок в Москве в старых границах, 58% в Новой Москве, 63% в Московской области. Относительно максимумов, которые фиксировались этой зимой, доля ипотечных сделок на каждом из субрынков снизилась на 1-4 процентных пункта. Это связано со стабилизацией ипотечных ставок (среднее значение для первичного рынка в мае составило 9,3%, но их дальнейшее снижение остановилось в отсутствии новых решений ЦБ по изменению ключевой ставки). 

Цены 

4. Цены предложения стабилизировались. Рост цен, который фиксировался на протяжении последних пяти месяцев, в мае остановился. По итогам месяца в Москве в старых границах средняя цена кв. метра (без элитного сегмента) составила 190,8 тыс. руб. (против 191,3 тыс. руб. месяц назад). В Новой Москве цены снизились с 103,4 тыс. руб. до 102,9 тыс. руб., в Московской области цены не изменились (79,2 тыс. руб.). Такое поведение застройщиков характерно для мая, когда застройщики стараются не повышать цены на фоне сезонного снижения покупательской активности.  

Предложение 

5. Темпы вывода новых объектов продолжают замедляться. Анонсированные с 1 июля 2018 года законодательные изменения в части поэтапного ухода от схемы реализации новостроек по договорам долевого участия, казалось, должны были стимулировать активизацию вывода нового предложения в 1 полугодии в стремлении успеть начать продажи в проектах до указанной даты. Тем не менее, суммарная площадь квартир и апартаментов в жилых комплексах и корпусах, где реализация началась в январе-мае 2018 года оказалась лишь на 7% выше, чем в аналогичный период прошлого года (3,49 млн кв. м против 3,27 млн кв. м). В мае 2018 года было выведено лишь 429 тыс. кв. м, что является минимальным значением с января 2016 года (тогда на рынок вышло 264 тыс. кв. м). Единственным сегментом рынка, где активность девелоперов выше, чем в прошлом году  жилые комплексы в формате точечной застройки в центре столицы. В 2018 году продажи стартовали в 14 жилых комплексах в центре Москвы, тогда как в январе-мае 2017 года на рынок вышло лишь 8 новинок в этой локации. В комфорт-классе и бизнес-классе застройщики активнее, чем год назад, работают над получением разрешительной документации, но до реального роста нового предложения пока не доходит. Такую ситуацию (когда ожидаемого роста нового предложения не происходит) можно объяснить более тщательной проверкой документации со стороны органов исполнительной власти. 

6. Разрыв в объеме предложения между Москвой и Московской областью увеличивается. В активной реализации по итогам мая находится 106.6 тыс. квартир и апартаментов. Третий месяц подряд объем предложения в Москве выше, чем в Московской области. В мае разрыв между субрынками увеличился за счет вывода из реализации объектов Урбан Групп (на нее обычно приходилось около 1,5-2 тыс. квартир). В Москве (с учетом Новой Москвы сейчас экспонируется 53.7 тыс. лотов, в Московской области - 52,9 тыс. лотов). 

Общий вывод 

Рынок новостроек Московского региона продолжает демонстрировать высокую устойчивость к внешним вызовам. На динамику числа сделок пока не повлияли ни внешние факторы (рост геополитической напряженности и ослабление рубля в апреле 2018), ни внутренние проблемы (фактическая приостановка деятельности одного из крупнейших застройщиков в регионе в мае 2018). Ближайшие месяцы будут важными для формирования тренда рыночного тренда в среднесрочной перспективе, так как должно появиться больше практической конкретики в том, что скрывается за озвученным лозунгом о полной отмене реализации новостроек по схеме долевого строительства уже с 1 июля 2019 года. 

Приложение 

Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, ед. 


 

Май 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Май 2018 

Москва 

2568 

3289 

3481 

3912 

4243 

4175 

Новая Москва 

1471 

1888 

2016 

2015 

2173 

2318 

Московская обл. (100 ЖК) 

4607 

4625 

4534 

4734 

4561 

4377 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 2. Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб. 

 

Май 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Май 2018 

Москва 

30,6 

35.3 

35.4 

42.7 

49.0 

47.1 

Новая Москва 

7,5 

9.2 

9.8 

9.8 

10.3 

11.0 

Московская обл. (100 ЖК) 

18,4 

18.7 

18.2 

18.5 

18.0 

17.1 

Источник: Аналитический центр ЦИАН Табл. 3. Доля ипотечных сделок  по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб. 

 

Май 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Май 2018 

Москва 

43% 

52% 

51% 

48% 

45% 

48% 

Новая Москва 

42% 

56% 

55% 

55% 

58% 

58% 

Московская обл. (100 ЖК) 

62% 

63% 

65% 

65% 

65% 

63% 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 4. Динамика цен на первичном рынке (по лотам в активной реализации) в 2018 году по субрынкам Московского региона, тыс. руб. за кв. м. 

 

Май 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Май 2018 

Июнь 2018 

Москва 

187,7 

185,1 

186,5 

188,9 

189,1 

191,3 

190,8 

Новая Москва 

98,1 

101,4 

101,4 

100,3 

102,0 

103,4 

102,9 

Моск. обл. 

79,4 

79,3 

80,3 

79,7 

78,2 

79,2 

79,2 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 5. Динамика оценочных цен сделок на первичном рынке  в 2018 году по субрынкам Московского региона, тыс. руб. за кв. м. 

 

Май 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Май 2018 

Москва 

201 

184 

179 

186 

194 

194 

Новая Москва 

102 

102 

102 

101 

100 

100 

Московская обл. (100 ЖК) 

87 

86 

86 

84 

85 

85 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 6. Динамика объема активного предложения (лоты в активной реализации) по субрынкам Московского региона, ед. 

 

Май 2017 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Май 2018 

Июнь 2018 

Москва 

46,7 

50,9 

49,1 

49,5 

50,2 

45,6 

44,6 

Новая Москва 

12,5 

8,8 

8,0 

8,8 

10,5 

9,7 

9,1 

Моск, обл, 

71,2 

66,3 

61,0 

60,8 

60,5 

54,6 

52,9 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл, 7,1. Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2017-2018 гг. (поквартально) по субрынкам Московского региона, тыс. кв. м.

 

кв, 2017 

кв, 2017 

кв, 2017 

кв, 2017 

кв, 2018 

Москва 

882 

722 

799 

934 

687 

Новая Москва 

179 

298 

256 

311 

436 

Моск, обл, 

755 

966 

918 

608 

1324 

Весь регион 

1816 

1986 

1973 

1853 

2447 

Табл, 7,2 Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2018 гг, (помесячно) по субрынкам Московского региона, тыс. кв. м. 

 

Январь 2018 

Февраль 2018 

Март 2018 

Апрель 2018 

Май 2018 

Москва 

515 

299 

521 

120 

217 

Новая Москва 

36 

145 

267 

116 

21 

Моск, обл, 

158 

292 

239 

358 

191 

Весь регион 

709 

736 

1027 

594 

429 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Методика —  расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (только регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве, Новой Москве, Московской области; только сделки в домах с этажностью >=3;только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета акций и скидок); группировка проектов по застройщикам выполнена по принципу "1 ЖК - 1 застройщик"; выполнена группировка по брендовому названию застройщика; учтены слияния/поглощения застройщиков. 


Комментарии 2
Женя Тищенко25 июня 2018, 15:47

Рост цен -то вполне нормальное явление. Мы сейчас подираем квартиру ребенку, подумываем купить в ближнем ПОдмосковье, сэкономить может получится.

Ответить
Евгения Каменская25 июня 2018, 21:11

А в каком районе выбираете? Можно реально сэкономить на квартире в Подмосковье?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru