недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Новостройки Московского региона. Итоги сентября 2018

8 708 4
Новостройки Московского региона. Итоги сентября 2018
Сентябрь 2018 года не принёс осеннего оживления на рынок новостроек Московского региона

На рынке новостроек Московского региона было заключено на 7% сделок меньше, чем в августе. Попытки девелоперов поднять цены по некоторым проектам после рекордных показателей продаж по итогам августа 2018 года в ряде случаев привели к снижению спроса. Рост продаж в премиальном сегменте привёл к рекордным показателям по суммарной выручке застройщиков в «старых» границах Москвы. 

Изменение условий ипотечного кредитования не отразилось на сентябрьской статистике. Число ипотечных сделок по сравнению с летними месяцами практически не изменилось, т. к. ставки по ипотеке пока остаются на комфортном уровне. 

Сделки 

1. После рекордно высоких темпов продаж в августе количество сделок на рынке Московского региона сократилось. 

По итогам сентября 2018 года на рынке новостроек Московского региона наблюдается снижение количества зарегистрированных ДДУ по сравнению с прошлым месяцем – минус 7% (по сравнению с 2017 годом динамика остается положительной  +14%). На 11% уменьшился объём продаж в Подмосковье: с 6,5 тыс. сделок в августе до 5,8 тыс. сделок за текущий месяц (см. табл. 1). Продажи упали в 47% подмосковных ЖК. В «старых» границах Москвы объем сделок остался на уровне августа 2018 года  4,5 тыс.  лотов (+0,3%). В Новой Москве после рекордных показателей продаж в июле количество ДДУ (2,3 тыс.) в помесячном выражении падает: -8% в августе, -2% в сентябре. Помимо рыночных факторов на снижение темпов продаж повлияло и меньшее число рабочих дней в сентябре (20 против 23 в августе (в подавляющем большинстве случаев сделки в Росреестре регистрируют в рабочие дни)). 

2. Рекордный объем выручки в «старой» Москве произошел за счет роста объема продаж в премиальном сегменте. 

Суммарная месячная выручка застройщиков на рынке Московского региона увеличилась на 1,1% (с 82 млрд руб. за август 2018 года до 83 млрд руб. по итогам сентября). Несмотря на то, что в «старой» Москве объём продаж показал околонулевую динамику, а доля сделок в домах на низкой стадии строительства (котлован, монтаж нижних этажей) увеличилась на 6 процентных пунктов, выручка девелоперов показала наибольший рост (+7%) среди субрынков Московского региона (см. табл. 2). Это связано с рекордно высокими объемами продаж в премиальных сегментах (+32% по сравнению с августом 2018 года). Ужесточение санкционной риторики продолжает стимулировать возврат капиталов (в т.ч. через вложения в жилую недвижимость). В Новой Москве объём выручки остался на уровне прошлого месяца и составил 11,9 млрд руб. В Московской области выручка снизилась на 10% (21,5 млрд руб. в сентябре против 23,8 млрд руб. в августе). 

3. Доля ипотечных сделок стабильна несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ РФ. 

Число сделок с привлечением ипотечных кредитов по сравнению с летними месяцами практически не изменилось. По итогам сентября 2018 года доля сделок в Московской области составила 58% (см. табл. 3), данный показатель не меняется уже 3 месяца. В Новой Москве зафиксировано небольшое снижение – с 61% до 58%. В объёме сделок на рынке жилья «старой» Москвы доля ипотечных сделок составила 50% (+3% по сравнению с прошлым месяцем). Текущий уровень ставок находится на достаточно комфортных для покупателей уровнях, а возможное повышение цен и ставок стимулирует покупателей быстрее решать квартирный вопрос. 

Ипотека по-прежнему является основным инструментом приобретения жилья. В сентябре более половины сделок совершено с использованием ипотечного кредитования в 44% жилых комплексах Московского региона. В Подмосковье лидером по доле ипотечных кредитов стал ЖК «Томилино 2018» – 87%, в Новой Москве – ЖК «Остафьево» (73%), в «старой» Москве ­– ЖК «Мякинино Парк» (78%). 

Цены 

4. Средние цены предложения продолжают расти (к примеру, в Новой Москве рост цен фиксируется 4-й месяц подряд). 

Цены на рынке жилья Новой Москвы стабильно растут с июля 2018 года, в среднем на 1,3% в месяц (см. табл. 4). По итогам сентября 2018 года средняя экспонируемая цена по данной локации составила 108,5 тыс. руб. против 103,8 тыс. руб. в июле 2018 года. Положительная динамика также отмечена на подмосковном рынке жилья – +1,8% за месяц. В проектах «старой» Москвы цена квадратного метра лота составила 196,5 тыс. руб. (-0,7% по сравнению с прошлым месяцем (за счет выхода новых проектов)). 

5. Рост цен привел к снижению спроса в проектах Московского региона. 

Высокие показатели продаж в Московском регионе в августе 2018 года (+10% по сравнению с июлем 2018 года) подстегнули некоторых застройщиков поднять цены на квартиры, что в ряде случаев привело к оттоку покупателей. Лидером по росту цен на рынке Москвы в «старых» границах среди крупных проектов в сентябре 2018 года стал ЖК «Лайф Ботанический сад 2» (+9%), по итогам этого месяца активность покупателей снизилась на 49% (см. табл. 5). На втором месте ЖК «Спайрс» (+8%), где спрос снизился по сравнению с августом на 76%. Тройку замыкает ЖК «Дмитровский 1», при росте цены в начале месяца на 8%, спрос снизился на 41%. В Московской области тройка лидеров выглядит так: «Томилино 2018», «Люберцы 2018», «Театральный парк», где цены подняли в среднем на 6-7%, а падение спроса достигло 60%.  В Новой Москве эта тенденция не так заметна, так как там рост цен можно объяснить изменениями в качестве транспортной доступности и уровнем развития инфраструктуры. 

Предложение 

6. Девелоперы вывели рекордный объём жилья на рынок Москвы в «старых» границах. 

По итогам прошедшего месяца на рынок новостроек Московского региона вышло 1,3 млн. кв. м жилья в 67 корпусах (плюс 15% по сравнению с предыдущим месяцем и в 1,6 раз больше, чем год назад). В основном новый объём предложения пришёлся на дома в уже реализуемых проектах.  Выход рекордного объёма жилья зафиксирован в «старых» границах Москвы  751 тыс. кв. м (см. табл. 8), это составило 60% от суммарной площади квартир и апартаментов в жилых комплексах и корпусах Московского региона, где реализация началась в сентябре 2018 года. Объем вывода новых проектов в Подмосковье продолжает падать. После рекордного июля (когда застройщики вывели более 700 тыс. кв. м) к сентябрю объем вывода нового предложения снизился до 258 тыс. кв. м. 

7. Общий объем предложения жилья Московского региона изменился несущественно. 

В активной реализации по итогам сентября в Московском регионе находится 108,6 тыс. квартир и апартаментов (+0,7% за месяц) (см. табл. 7). Год назад аналогичный показатель составлял 120,6 тыс. лотов. Количество лотов в активной реализации на рынке «старой» Москвы выросло на 4% (до 44,2 тыс. единиц) по сравнению с прошлым месяцем, за счёт выхода рекордного объёма жилья. Снижение активного предложения отмечено в Московской области (-1,6% за месяц). В Новой Москве данный показатель остался на уровне прошлого месяца – 9,3 тыс. квартир. 

Приложение 

Табл. 1: Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, ед. 

  

сен.17 

фев.18 

мар.18 

апр.18 

май.18 

июн.18 

июл.18 

авг.18 

сен.18 

Москва 

3 302 

3 481 

3 912 

4 243 

4 175 

3 993 

3 943 

4 487 

4 501 

Новая Москва 

1 600 

2 016 

2 015 

2 173 

2 318 

2 053 

2 590 

2 371 

2 323 

Московская обл. 

6 125 

5 434 

5 662 

5 730 

5 531 

4 920 

5 551 

6 466 

5 759 

 Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 2: Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб. 

  

сен.17 

фев.18 

мар.18 

апр.18 

май.18 

июн.18 

июл.18 

авг.18 

сен.18 

Москва 

33,9 

35,4 

42,7 

49,0 

47,1 

46,2 

45,5 

46,3 

49,5 

Новая Москва 

8,7 

9,8 

9,8 

10,3 

11,0 

9,9 

12,3 

11,9 

11,9 

Московская обл. 

23,4 

20,8 

21,1 

21,4 

20,6 

18,6 

19,9 

23,8 

21,5 

 Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 3: Доля ипотечных сделок по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб. 

  

сен.17 

мар.18 

апр.18 

май.18 

июн.18 

июл.18 

авг.18 

сен.18 

Москва 

45% 

48% 

45% 

48% 

49% 

48% 

47% 

50% 

Новая Москва 

49% 

55% 

58% 

58% 

58% 

58% 

61% 

58% 

Московская обл. 

61% 

65% 

65% 

63% 

61% 

58% 

58% 

58% 

 Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 4: Динамика цен на первичном рынке (по лотам в активной реализации) в 2018 году по субрынкам Московского региона, тыс. руб. за кв. м. 

  

окт.17 

мар.18 

апр.18 

май.18 

июн.18 

июл.18 

авг.18 

сен.18 

окт.18 

Москва 

184,8 

188,9 

189,1 

191,3 

190,8 

194,2 

195,6 

197,8 

196,5 

Новая Москва 

101,8 

100,3 

102 

103,4 

102,9 

103,8 

107 

107,4 

108,5 

Моск. обл. 

79,0 

79,7 

78,2 

79,2 

79,2 

78,9 

79,7 

78,4 

79,8 

 Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл.5: Проекты-лидеры по росту цен по субрынкам Московского региона и динамика объема продаж в них. 

Проект 

Ср. цена кв. м. за сен. 18, тыс. руб. 

Динамика цен, сен. 18/авг. 18 

Объём продаж за сен.18, шт. 

Изменения, сен. 18/авг. 18 

Москва в "старых" границах 

Лайф Ботанический сад 2 

228,3 

9% 

47 

-49% 

Спайрс 

301,2 

8% 

6 

-76% 

Дмитровский 1 

205,3 

8% 

24 

-41% 

Московская область 

Томилино 2018 

89,6 

7% 

54 

-59% 

Люберцы 2018 

97,8 

6% 

157 

-19% 

Театральный парк 

83,0 

6% 

69 

-17% 

Новая Москва 

Скандинавия 

109,8 

5% 

182 

-24% 

Позитив 

114,8 

3% 

95 

19% 

Остафьево 

101,6 

2% 

104 

-29% 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 6: Динамика оценочных цен сделок на первичном рынке в 2018 году по субрынкам Московского региона, тыс. руб. за кв. м. 

  

сен.17 

фев.18 

мар.18 

апр.18 

май.18 

июн.18 

июл.18 

авг.18 

сен.18 

Москва 

182 

179 

186 

194 

194 

197 

197 

181 

190 

Новая Москва 

108 

102 

101 

100 

100 

101 

99 

103 

107 

Московская обл. 

82 

81 

79 

80 

80 

81 

77 

79 

80 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 7: Динамика объема активного предложения (лоты в активной реализации) по субрынкам Московского региона, тыс. ед. 

  

окт.17 

мар.18 

апр.18 

май.18 

июн.18 

июл.18 

авг.18 

сен.18 

окт.18 

Москва 

49,2 

49,5 

50,2 

45,6 

44,6 

41,6 

43 

42,5 

44,2 

Новая Москва 

9,0 

8,8 

10,5 

9,7 

9,1 

8,3 

9,5 

9,3 

9,3 

Моск. Обл. 

62,4 

60,8 

60,5 

54,6 

52,9 

50,8 

53,2 

56 

55,1 

Весь регион 

120,6 

119,1 

121,2 

109,9 

106,6 

100,7 

105,7 

107,8 

108,6 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 8.1: Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2017-2018 гг. (поквартально) по субрынкам Московского региона, тыс. кв. м. 

  

1 кв. 2017 

2 кв. 2017 

3 кв. 2017 

4 кв. 2017 

1 кв. 2018 

2 кв. 2018 

3 кв. 2018 

Москва 

794 

966 

929 

608 

1213 

699 

1707 

Новая Москва 

179 

310 

262 

312 

448 

355 

594 

Москобл, 

889 

771 

843 

1 043 

742 

807 

1468 

Весь регион 

1 862 

2 047 

2 034 

1 963 

2 403 

1 861 

3 769 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 8.2: Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2018 гг. (помесячно) по субрынкам Московского региона, тыс. кв. м. 

  

фев.18 

мар.18 

апр.18 

май.18 

июн.18 

июл.18 

авг.18 

сен.18 

Москва 

299 

485 

103 

200 

396 

461 

495 

751 

Новая Москва 

145 

267 

116 

21 

218 

208 

126 

260 

Моск. обл. 

303 

255 

357 

191 

259 

723 

487 

258 

Весь регион 

747 

1 007 

576 

412 

873 

1 392 

1 108 

1 269 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве и Московской области; только сделки в домах с этажностью >=3;только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета скидок); группировка проектов по застройщикам выполнена по принципу "1 ЖК — 1 застройщик"; выполнена группировка по брендовому названию с учетом слияний и поглощений). 

Комментарии 4
Алекс14 октября 2018, 19:35

Экономическая ситуация в 2018 еще тяжелей, это чувствуется. Хороший шаг от фин. организаций по снижению % по ипотеке, очень много на рынке предложения, по себе скажу, что начал и ко вторичному рынку присматриваться. Эта тенденция будет пока расти, я так считаю

Ответить
Abu15 октября 2018, 10:07

Новостройки это сейчас лотерея, посмотрите сколько компаний достроить не могут жилье. Даже готовые кажется дома и то стоят не сданные. А сколько не достроенных!!

Ответить
Алекс15 октября 2018, 15:42

Полностью с вами солидарен, неоправданный риск купить квартиру на этапе "поля" и сэкономить 20% хотя те же 15% дает банк за 2 года (7.5% годовых).
По этому я рассматриваю только если "новостройки = сданные дома" никаких ДДУ и прочего бумажного

Роман Кучуков17 октября 2018, 14:04

в хороших новостроях к моменту заселения хороших квартир просто не остается, или остатки по завышенной цене

редакцияeditorial@cian.ru