недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Вторичная

Реновация без сноса. Как обновить свою пятиэтажку?

11 126 7
Реновация без сноса. Как обновить свою пятиэтажку?
Пятиэтажки можно не только сносить, но и реконструировать. Правда, в это трудно поверить, особенно попав под воздействие гипнотических выступлений столичных властей, из каждого утюга рекламирующих программу реновации.

Между тем, словари утверждают, что реновация – это не обязательно снос. Под этим термином филологи подразумевают улучшение и обновление.

Реконструкция Vs. Реновация

Реконструкция пятиэтажных домов подразумевает комплексный подход: в домах появляются ранее отсутствовавшие лифты, монтируется панорамное остекление, увеличивается даже площадь квартир и, в особенности. Подобную реконструкцию проводят несколько компаний. Так, например, компания ГРП (аббревиатура так и расшифровывается – Городская Реконструкция Пятиэтажек) является крупнейшей из них и содержит 5 подпрограмм – в том числе, и проект «Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки». Этот проект посвящен реконструкции с надстройкой̆ отдельных «многоквартирников».

Заменить реновацию реконструкцией не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Основных условий всего два. Прежде всего, нужно желание жителей дома войти в программу. Второе условие касается технических характеристик здания: у него не должно быть градостроительных ограничений, а реконструкция возможна в домах этажностью не более 5 этажей (можно меньше).

Как объясняет Валерий Чернышов, экс-руководитель компании ГРП, реконструкция – это не реновация, а альтернатива ей.

«Есть случаи, когда жильцы дома, вошедшего в реновацию, проголосовали против, заявив о желании вступить в программу именно реконструкции.  Здесь тоже в первую очередь важно желание жителей дома: не хотят в реновацию, их никто не может заставить».

Принципиальное отличие реконструкции от реновации в том, что дома не сносятся, а наоборот, расширяются, модернизируются путем обстройки и надстройки (не более 4 этажей и мансарды).  Плюс все работы идут за счет инвесторов-застройщиков, а не за счет средств городского бюджета. Кроме того, в роли инвесторов могут выступить и жители – если купят квартиру по себестоимости в надстраиваемой части. Долгостроев тоже не может возникнуть, так как этот момент строго регулирует законодательство.

План действий

Вкратце план действий жильцов, решившихся провести реконструкцию своего дома, таков. Сперва необходимо провести общее собрание собственников и получить согласие двух третей. В согласии 100-% собственников нет необходимости с 2014 года, когда были приняты изменения в программу «Жилище» о том, что для программы реконструкции достаточно двух третей голосов.

Если голосованием принято решение проводить реконструкцию, создается ЖСК, после чего нужно заказать архитектурно-градостроительное решение и эскизный проект дома.

Далее необходимо оформить земельно-имущественные отношения – проще говоря, поставить земельный участок под домом на кадастровый учет и оформить его в обще-долевую собственность.

После этого разрабатывается градостроительная документация, проводится экспертиза в государственной земельной комиссии и оформляется градостроительный план земельного участка. Финальным аккордом при подготовке документов становится разработка исходно-разрешительной документации, ее экспертиза и получение ордера на стройку.

Все. Бумажная часть на этом закончена, можно приступать к строительно-монтажным работам, по окончании которых дом официально вводится в эксплуатацию. После сдачи дома документы сдаются в БТИ, а дом приобретает статус новостройки (при этом амортизационный период обнуляется).

Несмотря на то, что пунктов много, участие жильцов в реконструкции ограничивается только голосованием на определенных этапах подготовки документов: выбор подрядчика, передача земли в аренду застройщику, утверждение эскиза.

За чей счет банкет?

Чаще всего потенциальных участников программы волнует вопрос, какие обязательные капиталовложения их ждут. Радостная новость: никаких.

Все работы должны происходить за счет инвесторов-застройщиков. Выгода инвесторов в том, что они продают квартиры в надстроенной части дома. Стоимость таких квартир выше, чем в новостройках, так как это уже обжитой район с развитой инфраструктурой – здесь есть и школы, и поликлиники, и детские сады, и привычные дороги.

Жизнь на стройплощадке

Стройка ведется в теплое время года, и у жильцов есть два варианта пережить этот, будем честны, непростой период. Можно съехать в арендное жилье, компенсация (ее размеры зависят от рыночных цен в районе и выглядят примерно так: 30 тыс. рублей за «однушку», 40 тыс. рублей – за «двушку», 45-50 тыс. рублей – за «трешку») на которое предоставляется инвесторами. А можно и остаться в своей квартире, постаравшись с оптимизмом воспринимать происходящее. В общей сложности строительно-монтажные работы занимают 10 месяцев (включая подготовительные работы и проведение итоговой комиссии).

Все строительные работы входят в единый для всех жителей дома «пакет» реконструкции, так что получения каких-то особых строительных бонусов за дополнительную плату программа не предполагает.

Реконструированные дома приобретают современный облик, обзаводятся пандусами  и лифтами, вмещающими детские коляски. Площадь каждой квартиры увеличивается не менее чем на 20 м, а крошечные кухни превращаются в удобные и современные 12-метровые помещения.

Кроме того, меняются окна (старые деревянные – на стеклопакеты) и коммуникации (холодное и горячее водоснабжение, водоотвод, канализация, электропроводка).

Кстати, жильцы реконструированного дома могут купить квартиру в надстроенной части по себестоимости строительства. Это может оказаться выгодным предложением для родителей, детей и прочих родственников.

Подборка лучших

Рассказывая о реконструкции пятиэтажек, было бы странно не упомянуть уже реализованные (в основном, довольно удачно) проекты, большинство из которых, к слову, находится за границей. И все же, основу нашей подборки составляют московские объекты.

Химкинский бульвар

Архитектор Алексей Кротов – один их флагманов в этом направлении. Он и сам живет в надстроенной пятиэтажке (он рассказывал об этом в интервью для The Village за сентябрь 2018 года). Дом 1965-го года постройки находится на Химкинском бульваре, и в его внешнем облике ничто не выдает связь с «хрущевкой», получившей в свое время статус аварийной. Сейчас это 9-этажное здание, последний этаж – мансардный. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в этом доме составляет 12,6 млн рублей. До реконструкции, которая продлилась около 9 месяцев, в доме числилось 100 квартир, сейчас – 122: общая площадь выросла вдвое, да и сами квартиры стали больше. При этом итоговая себестоимость 1 кв. м получилась 13,6 тыс. рублей – это рекордно-низкая цена. Кротов также сообщил, что реконструкция на 30-40% дешевле нового строительства, а заявления властей о том, что дома устарели и «упадут через 20 лет», безосновательны. При реконструкции были снесены все межкомнатные перегородки и срезаны балконы, на месте которых установили поддерживающие надстройку пилоны и лоджии. 

Улица Берзарина

ЖК «BERZARINA 12» - элитный жилой комплекс, и мало кто готов разглядеть в нем бывшую пятиэтажку. Теперь это шестиэтажный кирпичный дом, расположенный на улице Берзарина, «трешка» в котором стоит от 19,9 млн рублей. Панорамное остекление, французские балконы, лифты, элегантная облицовка, реконструкция инженерных сетей и перепланировка квартир – вот и все работы, которыми ограничилась проводившая реконструкцию компания. Справедливости ради, стоит отметить, что дом изначально имел большой потенциал: тут и высокие потолки, и качественное изначальное строительство, и прекрасная инфраструктура и транспортная доступность. 

Улица Мишина

Этот дом – практически история Золушки. Даже в объявлениях о продаже квартир в нем нынешние собственники не стесняются признаваться, что раньше это был «кирпичный домик», которому надстроили этажи. Конструкция держится на несущих пилонах, с помощью которых были пристроены лоджии, за счет чего площадь квартир выросла. Большие окна и маленькие балкончики, нарядная облицовка, благоустройство придомовой территории, улучшение коммуникаций. Список проведенных при реконструкции работ не очень внушительный, однако результат впечатляет. Отметим, что для проведения строительных работ жильцов не отселяли, при этом 70% инвестиций (общий объем составил 250 млн рублей) поступило именно от собственников. Остальные средства поступили от соседей, пожелавших инвестировать в «новостройку». Четырехкомнатная квартира здесь имеет площадь 119 кв. м и стоит почти 19 млн рублей. 

Улица Маршала Новикова

Еще одна сталинка, значительно расширившаяся после реконструкции, находится на улице Маршала Новикова. Реконструкция проводилась по тому же принципу, что и на улице Мишина: инвестиции поступали от самих собственников и от соседей по району. По результатам проведенных строительных работ дом довоенной постройки вдвое нарастил себе площадь, а также получил весьма презентабельный внешний вид, обновленные инженерные коммуникации, мансардный этаж, облагороженную придомовую территорию и увеличившиеся площади квартир. В настоящий момент в этом доме не продается ни одной квартиры, но 4 года назад 80-метровая «трешка» здесь стоила 22,5 млн рублей. 

Германия, Галле (Халле)

Стоит также упомянуть и об иностранных способах реконструкции. Один из ярких (в прямом смысле) примеров находится в небольшом немецком городке. Когда-то на месте канареечного цвета здания находилась унылая панельная пятиэтажка, каких пока еще много по московским окраинам. Проведенная в 2010 году реконструкция изменила не только цвет, но и геометрию здания, а также его функциональность: пятый этаж частично срезали, оставив на освободившейся площади крышную террасу. Дом оснастили лифтами и обновили инженерные сети. Сейчас это вполне веселое строение, получившее, кстати, премию в качестве лучшего примера обновления городов в саксонских землях.

Лайнефельде, Германия

Еще один симпатичный пример реконструкции находится в другом немецком городке – Лайнефельде. Особенностью этого проекта стало создание на первом уровне каменной кладки. С ее помощью архитекторы убили сразу нескольких зайцев: дали дому основу, создали несколько приватных садов для собственников квартир на цокольных этажах, а также создали своеобразный барьер, отделяющий жилую территорию от улицы. Теперь здание выглядит настолько современно, что в нем и не признаешь старые панельные дома.

Финляндия, Хельсинки

В Финляндии панельная архитектура наследила еще более заметно. Но и здесь морально устаревшие дома предпочитают реконструировать, а не сносить. Так, например, в одном из проектов площадь планируется нарастить на четверть: было 7,2 тыс. кв. м, стало 9,1 тыс. кв. м. Площадь квартир здесь составляет около от 35 до 83 кв. м, а их общее количество – 34 штуки. Проектировщики задумали нарастить 3 дополнительных этажа, создать персональные дворики-патио, организовать парковку и благоустроенную дворовую территорию. Любопытно, что конкретно этот проект столкнулся с банкротством застройщика. В итоге, пока на смену одному пришел другой, прошло без малого два года. Согласно опубликованным объявлениям, цена 69-метровой трехкомнатной квартиры составляет 208 тыс. евро.

Фото: Яндекс-Карты, ЦИАН, akrotov.ru, g1.dcdn.lt, sfa.de, asunnot.oikotie.fi

Комментарии 7
ID: 64851106 февраля 2019, 17:28

в том то и дело, что надо было ставить на голосование 2 вопроса: снос или реконструкция -всё ясно и понятно, а то гнали/спешили , устроили летом голосование - в общем кошмар! В результате теперь загоняют людей в никому не нужные построенные наспех дома, вокруг ни зелени, ни птиц - одни дороги и слышимость соседей идеальная - любой шорох! а про налоги и вообще никто не задумывается.....

Ответить
Наталия Прошкина6 февраля 2019, 19:07

Все очень классно, только одного я не могу понять: как могут площади квартир увеличиться «минимум на 20 кв м»??? А кухня из 6 м превратиться в 12???
Ну, допустим, лоджию можно пристроить.
А дальше?
Что-то мне кажется, только за. Чет объединения квартир и последующей перепланировки такое можно сделать - но при этом количество квартир должно сократиться (конечно, может как-то можно договориться: типа я свою квартиру вам, соседи, под расширения отдаю, а сам во вновь надстроенный верхний этаж переезжаю), но это ж очень сложно...

Ответить
Алексей Сизиков21 марта 2019, 17:51

Дом увеличивают в ширину , где то на 7-10 метров. В итоге и растёт площадь. Как правило несущие стены расположены между квартирами , в комнатах сносят все гипсолитовые перегородки, ставят что то типа газобетона, и собственно проводят перепланировку по индивидуальным предпочтениям. В итоге все квартиры перестают быть типовыми.

Денис 6 февраля 2019, 20:13

Да, я за, мне моё место где дом стоит очень дорого, я не хочу переезжать с него ну никак! Только да, не понятно нам то что от этого всего, у нас в пятухе канализация в стене вмурована, но вот капрем был и трубы заменили, но балконы все-равно разрушаются, проводка в квартире никакая уже трухля алюминиевая, помещения мелкие, куда нас то денут, как лифты собираются делать, а мне он не нужен ибо 3 этаж ну никак мне лифт не нужен, плати потом за него.... Но и новая программа не нравится мне по реновации, я не получал эту квартиру, а покупал за свои деньги заработанные, в определенном месте, потому что рядом живут родители и рядом живет сестра и инфраструктура что мне надо, машина у подъезда, а перестраивать Зюзино собираются полностью кварталами, т.е. нас выкинуть собираются куда?! Как нас чел из управы сказал, что планируются дворы без автомобилей, будут типо строиться многоярусные парковки.... покупай пожалуйста и ставь, или на платную парковку на улице, или продавай авто. В чем прикол таких застроек, я хочу ставить во дворе, потому что часто пользуюсь автомобилем, как бегать постоянно далеко на стоянку, так её еще и купить надо будет, а это миллион не меньше! Я не подписывался под реновацией, потому что я четко не понимаю куда меня переселять собираются, потому я скорее за реконструкцию, тут всё будет понятно и авто во дворе бесплатно, но точнее даже так не бесплатно, а 14170 руб в год транспортного налога, т.е. я арендую под моей машиной место на дороге за 1181 руб/мес. уже давно, а потом за парковку придется платить и обслуживать, ну оно зачем вот, скажите мне а... Я напомню - перед голосованием раскидывали подробные брошюры, что переселять будут в рамках квартала, потом прошло голосование, а дальше запели песню что в рамках района.... уже обман сразу.

Ответить
Алексей Сизиков21 марта 2019, 17:58

Если есть возможность собирайте жильцов и через грамотного юриста решайте вопрос о приватизации ЗЕМЛИ под домом и придомовой территории и её распределению между всеми по долям. В таком случае реновация вас не коснется, т.к. сносить что то на чужой земле уголовно наказуемое деяние. А сейчас земля находится в собственности правительства Москвы и по европейским и американским обычаям вы как бы незаконно там живёте))) и вас (всех жильцов) можно даже не переселять а тупо оставить на улице. С вас ещё могут взять стоимость аренды земли))) если вариант с приватизацией не прокатывает то успевайте продать всеми правдами и неправдами вашу пошатнувшуюся крепость

Andrew7 февраля 2019, 10:50

В сталинках не экономили на материалах, стены толстые, шумоизоляция хорошая. А то что предлагают взамен - монолитки с тонкими стенами - это не комфортное жилье. Лучше реконструкция.

Ответить
Житель Хрущебы.14 февраля 2019, 21:37

Ну что за идиотизм написан? Как можно реконструировать хрущебу с потолками в 2,45 да ещё и без вы селения жильцов? Видимо, забыли подумать головой, когда писали такое.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru