недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Рынок московских новостроек: рост до 30%

6 281
Рынок московских новостроек: рост до 30%
Кто-то в прошлом году очень удачно вложился. Один из ЖК в Новой Москве «взлетел» в цене на 58%

По итогам 2018 года на первичном рынке Московского региона средняя цена квадратного метра выросла на 5% и составила 143,7 тыс. руб. 

Наиболее существенное повышение цены зафиксировано в новостройках Новой Москвы – плюс 16% (до 117,2 тыс. руб.). На 8% выросла цена в столице: с 185,1 до 199,8 тыс. руб. Наименьший рост отмечен на рынке Подмосковья. За год средняя цена квадратного метра увеличилась на 4% (82,5 тыс. руб.). В 2018 году на активный рост цен повлияли, как традиционные факторы (рост стадии строительства, улучшение транспортной доступности, формирование полноценной городской среды в новых районах, успешные продажи), так и ожидания законодательных изменений, связанные с удорожанием привлечения средств дольщиков. 

Аналитики ЦИАН изучили изменение цен в новостройках Московского региона в течение 2018 года и выявили основные факторы, повлиявшие на их прирост. Учитывались только те корпуса, в которых в активной реализации находилось более 7 квартир или апартаментов (как в январе 2019 года, так и год назад). 

В целом по домам, попавшим в выборку, средняя цена квадратного метра за 2018 год выросла на 8% и составила 182 тыс. руб.: плюс 8% в столичных проектах (до 277,1 тыс. руб.), плюс 22% в домах, расположенных на территории Новой Москвы (до 102,5 тыс. руб.), плюс 8% в подмосковных проектах (до 86,3 тыс. руб.). В Москве наибольший прирост цен за год зафиксирован в ЗелАО (+33%), НАО (+26%) и ЮЗАО (+16%). Среди подмосковных городов/ районов существенное увеличение цены в новостройках наблюдается в Раменском (+17%), Люберецком (+15%) и Красногорском районах (+14%). 

Фактор № 1. Строительство метро

Транспортная доступность всегда была одним из ключевых критериев при выборе жилья.  Фактор скорого открытия станции метро вблизи новостройки почти всегда учитывается застройщиками с момента начала активных строительных работ. Из жилых комплексов, где цены росли в 2018 год под влиянием этого фактора можно отметить следующие. 

Во 2 кв. 2019 года в пешей доступности (15 минут) от ЖК «Люберцы 2018» («Самолет девелопмент») планируется запустить новую станцию метро «Некрасовка», где с начала года цены на жильё в корпусе 46 выросли на 56%. Несмотря на такое повышение цен, проект входит в десятку лидеров по объёму продаж в 2018 году на рынке Московского региона. 

Среди новостроек комфорт-класса наибольшую прибыль по итогам 2018 года можно было получить при покупке квартиры в ЖК «Филатов луг» (застройщик Ingrad), расположенном на территории Новой Москвы. 

Если в начале года в корпусе 2 квартира площадью 59 кв. м обошлась бы в 4,8 млн руб., то в конце года – 7,6 млн руб. (+58%).

В 2019 году в 18 минутах ходьбы от проекта планируется открыть новую станцию метро «Филатов луг», что и стало одним из основных драйверов роста цены.

Значительные темпы прироста средней цены за 2018 год были отмечены и в ЖК «Кварталы 21/19» («ВекторСтрйФинанс»), к примеру, в корпусе 11 цены увеличились на 28%. В 2019 году в 6 минутах от проекта будет открыта станция «Стахановская» на новой Кожуховской линии метрополитена. Сдача дома запланирована на 3 кв. 2019 года, поэтому дальнейший рост цен также не исключен. 

Фактор №2. Открытие метро

В 2018 году в Москве появилось рекордное количество новых станций за всю историю метрополитена – 17 штук. Это значительно улучшило транспортную доступность ближайших новостроек и позволило застройщикам поднять в них цены. 

Весной на севере столицы открыли станцию метро «Селигерская». В жилом квартале «Селигер Сити» (корпус К («Рубенс»)) (MR Group), расположенном в 500 метрах от неё, цены показали прирост за 2018 год – плюс 33%. Если в начале года средняя цена квадратного метра в корпусе «Рубенс» составляла 147,8 тыс. руб., то к концу года она выросла до 197,3 тыс. руб. 

В корпусе 5.1 комплекса «Мещерский лес» (ГК ПИК) цены за год выросли на 29%. Квартиры в нем реализуются с полной отделкой в нейтральных тонах. В конце лета 2018 года в пешей доступности от проекта открыли станцию «Говорово» Калининско-Солнцевской линии, что простимулировало застройщика поднять цены. 

В центре города при открытии новых станций цены растут не так заметно. К примеру, цена на квартиры в жилом комплексе небоскребов Headliner («КОРТРОС») у новой станции «Шелепиха» выросла на 19%. Это связано еще и с тем, что станцию метро открыли около уже действовавшей одноимённой платформы МЦК. 

Фактор №3. Рост цен в процессе строительства

С ростом стадии строительства застройщик постепенно поднимает цены. Как правило наиболее существенный рост наблюдается на этапе завершения монтажа «коробки» и достигает максимума после сдачи объекта в эксплуатацию. 

Среди новостроек Московского региона существенное повышение цены в период от «монтаж верхних этажей» до «сдан в эксплуатацию» зафиксирован в корпусе 9 ЖК «Жемчужина Зеленограда» (ГК ПИК). Средняя цена здесь выросла на 38%. В начале 2018 года квартиру с отделкой площадью 65 кв. м можно было приобрести за 5,7 млн руб., а в конце года за 7,8 млн руб. 

В 2018 году на 26% выросла средняя цена в готовом ЖК «Люблинский» («КОРТРОС») (до 189,6 тыс. руб.). Дом расположен в 15 минутной пешей доступности от станции метро «Люблино». 

Значительное увеличение цен после сдачи в эксплуатацию отмечено и в ЖК «Родной Город. Воронцовский Парк» («РГ Девелопмент»). С начала 2018 года в корпусе 1 средняя цена выросла с 235,6 до 285,3 тыс. руб. за кв. м (+21%). Проект полностью сдан в эксплуатацию, в 10 минут ходьбы располагается станция метро «Новые Черёмушки». 

Фактор №4. Индексация “рекламных" цен на котловане 

Многие застройщики выводят проекты на первичный рынок по максимально привлекательным стартовым ценам, чтобы привлечь первую волну покупателей и повысить узнаваемость проекта на рынке. В основном, такие цены действуют 1-2 месяца на этапе котлована, а затем с ростом стадии строительства начинают активно повышаться. 

В корпусе 4 проекта «Новочеремушкинская, 17» (Ingrad), вышедшем в продажу в конце 2017 года, средняя цена на этапе котлован составляла 231,8 тыс. руб. за кв. м. На данный момент застройщик ведёт работы по монтажу верхних этажей, за год цена выросла на 37% и достигла 318,7 тыс. руб. Квартиры в данном корпусе реализуются с отделкой white box (полная готовность к укладке финишных отделочных материалов). 

На 31% выросла средняя цена 1 кв. м апартаментов в корпусе 4 ЖК «Спутник» (с этапа устройства котлована до монтажа верхних этажей) ("Самолет девелопмент") и составила 120,9 тыс. руб. Проект расположен в Одинцовском районе на берегу Живописной бухты, лоты в нём реализуются с полной чистовой отделкой. 

Среди проектов малоэтажной застройки существенный рост цены с начала 2018 года зафиксирован в малоэтажном комплексе «Май» («Тройка РЭД»), расположенном в Ленинском районе Московской области. В корпусе 17 темпы прироста достигли 31% (99,5 тыс. руб.). Основная доля квартир в доме реализуется с отделкой. 

Фактор №5. Повышение цен из-за успешных продаж

Один из факторов изменения цены в новостройках является активность покупателей. Большинство застройщиков на фоне высокого спроса начинают увеличивать цены. 

По итогам 2018 в топ-10 проектов-лидеров по объёму продаж в Московском регионе вошёл ЖК «Южное Бунино» («МИЦ»). Если в начале года квартира средней площадью 50 кв. м в проекте стоила около 4,6 млн руб., то на данный момент – 6,4 млн руб. (+37%). В комплексе предлагается широкая линейка планировок от стандартных квартир до лотов с террасой, двухуровневых квартир. 

В ЖК «Лесопарковый» (Ingrad) цена квадратного метра жилья за год выросла на 38%: с 118,7 до 164,0 тыс. руб., чему способствовали высокие темпы продаж. Проект находится в 100 метрах от станции метро «Лесопарковая», квартиры реализуются как с отделкой, так и без. 

К концу 2018 года ежемесячный объём продаж в ЖК «Эко-Видное 2.0» (MR Group) вырос более чем в два раза, что стимулировало застройщика к увеличению цен в проекте. За рассматриваемый период темпы прироста средней цены составили 31% (с 70,4 до 92,5 тыс. руб.). 

Фото: Игорь Порхомовский

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru